Bliźniak bliźniakowi nierówny

29.10.2020r.

 

Kupując „bliźniaka” możesz trafić na dwa rodzaje nieruchomości, bo bliźniak bliźniakowi nierówny.

 

[1] Możesz stać się właścicielem działki zabudowanej połówką domu. W tym przypadku nabywasz nieruchomość gruntową zabudowaną domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej. Księga wieczysta jest księgą gruntową.

 

[2] Możesz również stać się właścicielem mieszkania, będącego połówką bliźniaka i jedynie mieć prawo do korzystania z określonej części wspólnej działki. W tym przypadku nabywasz nieruchomość lokalową, czyli lokal mieszkalny w budynku dwulokalowym z udziałem w działce gruntowej. Z nabyciem lokalu mieszkalnego w budynku dwulokalowym najczęściej wiąże się dodatkowa umowa o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej. Umowa taka określa prawo do wyłącznego korzystania z wydzielonej części działki przez każdoczesnego właściciela danego lokalu mieszkalnego.

 

Księga wieczysta w tym przypadku będzie księgą wieczystą prowadzoną dla lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość z udziałem w nieruchomości wspólnej.  

 

 

„Bliźniaka” w obu wariantach możesz nabyć zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

 

 

Rynek pierwotny

 

 

W zależności od etapu zaawansowania budowy możesz mieć do czynienia na rynku pierwotnym z różnymi rodzajami inwestycji, a tym samym różnymi wymogami formalnymi.

 

Nieruchomość w budowie

 

Dla nieruchomości w budowie obowiązuje Ustawa o ochronie praw nabywcy, zwana inaczej Ustawą deweloperską. Weszła ona w życie 29 kwietnia 2012 roku i w skrócie dla takich inwestycji wymagana jest:

• Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej dewelopera o przeniesienie własności.
• Prospekt informacyjny inwestycji składający się z części ogólnej i części indywidualnej na konkretną nieruchomość.
• Rachunek powierniczy (wymagany dla inwestycji, dla których sprzedaż rozpoczęła się od dnia 29.04.2012r.).

 

Nieruchomość gotowa

 

Nieruchomość gotowa to taka dla której wydano pozwolenie na użytkowanie lub która została zgłoszona do użytkowania. W takim przypadku nie obowiązuje już ustawa deweloperska, a deweloper zawiera umowy przedwstępne z zapłatą na zwykły rachunek bankowy dewelopera.

 

Zwłaszcza na rynku „gotowych bliźniaków” możesz mieć do czynienia z małymi deweloperami, przedsiębiorcami, którzy nie stosują się od ustawy o ochronie praw nabywcy, ale szukają klientów jeszcze na etapie budowy. Taki mały deweloper często chce wiedzieć, że buduje „dla kogoś” i zawiera umowy rezerwacyjne połączone z określoną wpłatą. Podpisując rezerwację na bliźniak, który jest sprzedawany jako gotowy, ale jeszcze nie ma formalnego dokumentu zakończenia budowy musisz pamiętać, że o kredyt hipoteczny możesz rozpocząć starania dopiero jak deweloper budowę zakończy.

 

Zadbaj o wystarczający okres, minimum dwóch miesięcy, na załatwienie kredytu hipotecznego od momentu przekazania kompletu dokumentów, w tym zawiadomienia o zgłoszeniu do użytkowania lub pozwolenia na użytkowanie. W niektórych bankach można rozpocząć procedurę wcześniej i przeprocesować wniosek do oceny finansowej, ale jest to pewne odstępstwo od procedur.

 

Co do zasady dla nieruchomości gotowej przedkładasz do kredytu co najmniej:

• Umowę przedwstępną z dokumentami inwestycji
• Dokument potwierdzający zakończenie budowy

 

W sytuacji gdy wpłacasz większe kwoty na etapie rezerwacji domu lub mieszkania i jednocześnie nie możesz rozpocząć starań o kredyt dobrze jest się zabezpieczyć w umowie zapisami co do zwrotu wpłaty początkowej. Przez kilka miesięcy oczekiwania na zakończenie inwestycji dużo może się zmienić zarówno w zakresie Twojej sytuacji jak i procedur i podejścia do ryzyka banków. Dodatkowo odmowa kredytowania może być też z powodu inwestycji, dewelopera.

 

 

Dostęp do drogi publicznej

 

Z nieruchomością typu „bliźniak” może być związana kwestia dostępu do drogi publicznej. Jeśli nabywany „bliźniak” jest usytuowany przy drodze wewnętrznej to dostęp do drogi publicznej może być ustanowiony poprzez służebność przechodu i przejazdu lub przez zakup udziałów w drodze wewnętrznej.

 

Zwłaszcza kupując „bliźniaka” na rynku wtórnym zwróć uwagę, czy nie trzeba również nabyć udziałów w drodze wewnętrznej. Przy lokalach mieszkalnych w budynkach dwulokalowych łatwo tę kwestię przeoczyć.

 

Autor wpisu:

 

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
W: Ekspertka.pl
T: 607-212-013 | [email protected]