Księga wieczysta to publiczny rejestr określający stan prawny danej nieruchomości. Pełni kluczową funkcję m.in. przy obrocie nieruchomościami (działki budowlanej, domu, nieruchomości komercyjnej itp.).
Księgi wieczyste zakłada się w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego (właściwego dla miejsca położenia nieruchomości). Tam też dokonuje się wpisów i zmian treści w danej księdze wieczystej.
Księgi wieczyste są jawne - to oznacza, że każdy może zapoznać się ze stanem prawnym danej nieruchomości.
Księga wieczysta każdej nieruchomości składa się z czterech części, tzw. działów.
Dział I charakteryzuje nieruchomość – m.in. powierzchnię, adres czy liczbę pomieszczeń (w przypadku lokali) czy położenie lub numery ewidencyjne (w przypadku działek). Zawiera również wykaz praw związanych z własnością nieruchomości.
W dziale II księgi wieczystej zawarte są informacje o właścicielu, właścicielach lub użytkowniku wieczystym danej nieruchomości. Można stamtąd dowiedzieć się także, w jaki sposób zostało uzyskane prawo do lokalu.
Dział III księgi wieczystej zawiera oznaczenie ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości (oprócz hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, a także inne prawa i roszczenia dotyczące nieruchomości. Uwaga – wyjątek stanowi hipoteka.
Hipoteki wpisywane są do działu IV księgi wieczystej. Oznacza to, że dana nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu czy pożyczki, i wierzyciel będzie mógł dochodzić swoich praw z tej nieruchomości gdyby zobowiązanie nie było spłacane.