Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym daną nieruchomość.
Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje służebności - służebności gruntowe i osobiste.
Służebność gruntowa polega na tym, że daną nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej). W zależności od umowy (najczęstsza forma nadania/nabycia służebności) właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, lub właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się zwykle podług zasad współżycia społecznego i przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Istotnym przepisem jest, aby służebność gruntowa być wykonywana w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Służebność osobista występuje wówczas, gdy nieruchomość zostaje obciążona na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania jest oznaczany na podstawie osobistych potrzeb uprawnionego, przy uwzględnieniu zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, i jest niezbywalna oraz nie podlega dziedziczeniu.