Jeden kredyt hipoteczny na dwa mieszkania czy to możliwe?

W tym artykule skoncentrujemy się na dwóch niecodziennych sytuacjach. Przede wszystkim zastanowimy się, czy możliwy jest jeden kredyt hipoteczny na dwa mieszkania. Jeśli nie, to czy istnieje możliwość, żeby zaciągnąć dwa kredyty hipoteczne na dwa mieszkania? Przy okazji sprawdzimy, ile tak naprawdę można jednocześnie spłacać kredytów hipotecznych.

Bez wątpienia 2022 rok nie jest dobry dla rynku kredytów hipotecznych. Coraz więcej konsumentów odkłada decyzję o zaciągnięciu takiego zobowiązania lub nawet z niego rezygnuje. W lipcu na przykład sprzedaż kredytów hipotecznych spadła o 63%, a od początku roku – o 37%, natomiast pod względem wartości – o 31%, jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (źródło: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/762700/najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-newsletter-kredytowy-bik-2022-08-24). W tej sytuacji dziwne może wydawać się rozpatrywanie zaciągnięcia jednego kredytu hipotecznego na dwa mieszkania. Jednak są osoby, które chciałyby zrealizować taki projekt.

Dlaczego kupować więcej niż jedno mieszkanie?

Na początek warto się zastanowić, dlaczego ktoś w ogóle kupuje więcej niż jedno mieszkanie, tym bardziej, jeśli wymaga to zaciągnięcia kredytu. Oczywiście bywają różne sytuacje w życiu. Niekiedy taka potrzeba wynika z sytuacji konkretnej rodziny (np. dorosłe dzieci), a czasami mieszkania są traktowane jako inwestycje. W ostatnim przypadku buduje się portfel nieruchomości, które mają zarabiać na właściciela, a przy okazji często także spłacać kredyt lub kredyty. Oczywiście większość Polaków nie kupuje dwóch mieszkań, a nierzadko ma problem z zakupem jednego. Wróćmy jednak do kwestii zakupu dwóch mieszkań za pomocą jednego kredytu hipotecznego.

Jak bank ustala hipotekę?

Aby odpowiedzieć na pytanie, czy możliwy jest jeden kredyt hipoteczny na dwa mieszkania, należy najpierw wyjaśnić, jak bank ustala hipotekę. Zacznijmy od tego, że kredyt hipoteczny, jak sama nazwa wskazuje, jest zawsze zabezpieczany hipoteką. Taka jest jego specyfika. Natomiast hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe związane z nieruchomością. Do księgi wieczystej wpisywany jest kredyt i to jest uważane za podstawowe zabezpieczenie finansowania z banku. Tylko że banki stosują tzw. hipotekę umowną, wpisując do hipoteki od 150 do 200% wartości kredytu (zależy od instytucji finansowej). Oczywiście takiej kwoty nie oddaje się wraz z kredytem i jego odsetkami. Jednak w ten sposób bank może ściągnąć nie tylko sam kredyt, ale i potencjalne zaległości, opłaty i koszty ewentualnej windykacji. To wszystko na wypadek, gdyby bank długo odzyskiwał wierzytelność.

Czy możliwy jest jeden kredyt hipoteczny na dwa mieszkania?

Wróćmy teraz do kwestii jeden kredyt hipoteczny na dwa mieszkania. Czy taka opcja jest w ogóle stosowana? Teoretycznie jest to możliwe, ale w praktyce rzadko się spotyka. Większość banków zwykle nie dopuszcza takiej opcji. Wszystko jednak jest kwestią indywidualnej oceny klienta. Kredyt na zakup dwóch mieszkań oznacza często dwa razy wyższe zobowiązanie. Wtedy zdolność kredytowa musi być bardzo wysoka. Inna kwestia, że w banku trzeba nierzadko zadeklarować, iż kupuje się mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe. W przypadku dwóch nieruchomości może być trudno przekonać bank. To jednak możliwe, o czym piszę w dalszej części artykułu.

Czy można mieć więcej niż jeden kredyt hipoteczny?

Skoro nie jest łatwo dostać kredyt hipoteczny na dwa mieszkania, to może łatwiej zakupić takie mieszkania osobno? Czy jednak można w ogóle mieć więcej niż jeden kredyt mieszkaniowy? W zasadzie nie powinno być z tym problemu. Niektóre banki dopuszczają nawet pięć kredytów hipotecznych lub stawiają na limit w wolumenie kredytowym na 2 albo 5 mln zł. Tutaj na pewno nieoceniona stanie się pomoc doświadczonego doradcy kredytowego, który podpowie, gdzie warto złożyć kolejny wniosek o kredyt hipoteczny. Tak naprawdę limitem co do liczby spłacanych kredytów jest po prostu zdolność kredytowa. Kolejnym czynnikiem, który może ułatwić zaciągnięcie następnego kredytu, jest dołączenie dodatkowej nieruchomości jako zabezpieczenia zobowiązania.

Kolejne mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe – jak przekonać bank?

Wspomnieliśmy wcześniej, że trzeba często deklarować w banku, iż zaciągany kredyt hipoteczny zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Jednak mając już jedno mieszkanie, trudno przekonać bank, że potrzebujemy rzeczywiście drugiego na cele mieszkaniowe. To jednak możliwe. Jeśli mamy dzieci, zawsze można zadeklarować, że drugie mieszkanie będzie w przyszłości dla nich. Bank przekonuje także tłumaczenie, że potrzebujemy większej przestrzeni mieszkaniowej. Można także argumentować zakup drugiego mieszkania chęcią przeprowadzki, jeśli nieruchomość znajduje się w innym mieście. Zwykle działa także argument rozdzielności majątkowej lub planowanego rozwodu.  

Jeden kredyt hipoteczny na dwa mieszkania jest możliwy, ale nie w każdym banku. Do tego nie jest łatwo taki kredyt otrzymać. Czasami łatwiejszą opcją jest zaciągnąć kredyt na jedną nieruchomość, a za jakiś czas wziąć drugi kredyt na drugie mieszkanie. W tej kwestii najlepiej jednak skorzystać ze wsparcia doradcy kredytowego.