Kupno mieszkania z hipoteką – bezpieczeństwo transakcji

W Polsce zainteresowanie na rynku mieszkaniowym jest dość duże. W 2021 roku zanotowano największą kwotę kredytu hipotecznego udzielonego na mieszkanie. Zainteresowaniem klientów cieszą się nie tylko lokale deweloperskie z rynku pierwotnego, ale także dostępne na rynku wtórnym. Nie ma też problemów ze sprzedażą mieszkania z hipoteką. Jak taką  transakcję przeprowadzić bezpiecznie?

 

W Polsce w 2020 roku oddano do użytku rekordową liczbę nowych mieszkań – powstało ich ponad 220 tys. W ujęciu rocznym taka liczba oznacza wzrost o 6,7% w stosunku do roku poprzedniego. Dodatkowo w porównaniu do innych państw europejskich nasz rynek nieruchomości pozostaje w fazie intensywnego wzrostu. Wskaźnik dotyczący dostępności mieszkań na 1000 mieszkańców wynosi w Polsce 393, natomiast średnia europejska to 463. W rankingu krajów  Unii Europy Polska pod względem oddanych do użytku lokali mieszkaniowych zajmuje trzecie miejsce zaraz za Francją (381 tys.) i Niemcami (306 tys.).

 

Najwyższą cenę za 1 m2 mieszkania trzeba zapłacić w Austrii (4 457 euro). W czołówce państw z najwyższymi cenami za 1 m2 lokalu znalazły się także Francja (4 421 euro) i Niemcy (4 100 euro). Najdroższym miastem europejskim pod względem ceny mieszkań jest Paryż – tam za 1 m2 mieszkania z rynku pierwotnego trzeba zapłacić 12,9 tys. euro. W Polsce średnio za metr mieszkania zapłacimy 1 581 euro. Najdroższe mieszkania są w Warszawie – tam za m2 zapłacimy 2 233 euro. Odrobinę taniej jest w Gdańsku – średnia cena 1 m2 to 2 019 euro (źródło: https://www2.deloitte.com/pl/pl/pages/press-releases/articles/Polska-w-europejskiej-czolowce-pod-wzgledem-ilosci-nowych-mieszkan-oddanych-do-uzytku.html). Nic dziwnego, że w tej sytuacji wiele osób szuka mieszkań na rynku wtórnym, także wśród lokali obciążonych kredytem hipotecznym.

 

Kupno mieszkania z hipoteką – sprawdzenie księgi wieczystej

 

Jeśli planujemy kupno mieszkania z hipoteką, w pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Od sprzedawcy lokalu musimy zdobyć numer księgi wieczystej nieruchomości. Następnie przez Internet na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości możemy sprawdzić dane dotyczące lokalu. Informacje o hipotekach obciążających mieszkanie zawarte są w dziale IV księgi wieczystej. Tam się dowiemy, w jakiej wysokości ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne, kto jest wierzycielem oraz jaką kwotę kredytu zaciągnął kredytobiorca.

Dodatkowo z księgi wieczystej dowiemy się również, czy nieruchomość jest obciążona innymi hipotekami, niedotyczącymi kredytu na zakup mieszkania. Znajdziemy tam także informacje o tym, czy lokal nie jest przedmiotem egzekucji komorniczej. 

W księdze wieczystej nie znajdziemy informacji kluczowej dla kupującego, czyli wysokości kwoty zadłużenia kredytowego. Zabezpieczenie hipoteczne jest ustanawiane w chwili zawarcia umowy kredytowej i obejmuje całą kwotę kredytu. W tę sumę wliczone są także odsetki wyliczone za cały okres kredytowania. Z tego względu wartość hipoteki zawarta w księdze wieczystej nie odzwierciedla rzeczywistego zadłużenia obciążającego mieszkanie.

 

Zakup mieszkania z hipoteką – dokumenty z banku

 

Zakup mieszkania z hipoteką należy poprzedzić nie tylko sprawdzeniem księgi wieczystej, ale również zapoznaniem się z kopią umowy kredytowej dotyczącej mieszkania. Warto przeanalizować dokument pod kątem wcześniejszej spłaty kredytu. Dla nowych właścicieli lokalu ważne powinno być, aby kredyt sprzedającego  spłacono zgodnie z zasadami przewidzianymi w umowie kredytowej. Inaczej może dojść do problemów przy wykreślaniu hipoteki z księgi wieczystej.

 

Kolejnym krokiem po sprawdzeniu umowy kredytowej jest uzyskanie od sprzedawcy nieruchomości zaświadczenia z banku. W dokumencie tym powinny znaleźć się informacje o aktualnym stanie zadłużenia oraz warunki całkowitej spłaty zobowiązania. W zaświadczeniu bank powinien wykazać wszelkie koszty, które będą wiązały się z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego. Instytucja finansowa musi także określić termin spłaty kredytu oraz rachunek bankowy, na który mają wpłynąć środki. Bank musi wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki ustanowionej na mieszkaniu.

 

Kupno mieszkania z hipoteką – umowa

 

Dysponując szczegółowymi informacjami na temat mieszkania oraz kredytu hipotecznego, możemy zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę przedwstępnej sprzedaży mieszkania. W dokumencie tym, oprócz innych obowiązkowych elementów, powinny znaleźć się zasady spłaty kredytu. Transakcja zakupu mieszkania z hipoteką kończy się zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Ostatnim punktem transakcji jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Czynność ta może zostać dokonana na wniosek sprzedawcy i zostanie wpisana do aktu notarialnego lub na wniosek kupującego. Do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej niezbędne jest uzyskanie od banku zaświadczenia o całkowitej spłacie kredyt i zgody na wykreślenie hipoteki.

 

Kupno mieszkania z hipoteką na kredyt

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, gdy kupujący finansuje transakcję również kredytem, przebiega w podobny sposób jak w przypadku nieruchomości nieobciążonej hipoteką. Kupujący musi otrzymać dokumenty dotyczące kredytu i nieruchomości od sprzedającego oraz od banku. Jeśli zna kwotę, jaka obciąża hipotekę, wtedy może wnioskować o kredyt hipoteczny. Bank przeprowadzi standardowe procedury dotyczące sprawdzenia zdolności kredytowej i nieruchomości. Po zawarciu umowy kredytowej bank kupującego przekaże środki finansowe na konto sprzedającego lub na konto banku. Wypłata należności najczęściej odbywa się w dwóch transzach: jedna jest przekazywana bezpośrednio do banku na spłatę kredytu hipotecznego, a druga wpływa na konto sprzedającego.

 

Zakup mieszkania z hipoteką nie różni się znacząco od zakupu nieruchomości bez obciążeń. Jednak w takim przypadku kupujący musi przygotować się na większą ilość procedur i powinien zachować większą ostrożność w trakcie zawierania transakcji. Ważne, aby przed podpisaniem umowy zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości, poznać warunki wcześniejszej spłaty kredytu i poznać stan zadłużenia obciążającego hipotekę.