Kredyt mieszkaniowy - podstawowe informacje

Czy bank pożyczy pełną kwotę potrzebną na zakup nieruchomości, ile wynosi faktyczny koszy kredytu i jakie są koszty wcześniejszej spłaty zobowiązania – na te i wiele innych pytań należy odpowiedzieć sobie przed podpisaniem umowy kredytowej.

Wkład własny

Banki kredytujące zakup nieruchomości standardowo wymagają wkład własnego w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości. Mimo to, możliwe jest kredytowanie nieruchomości w niemal pełnej kwocie - od 1.01.2015 r. wymaga się minimum 10-procentowego wkładu własnego. Brakujący wkład trzeba ubezpieczyć. Składka wynosi ok. 1 proc. w skali roku i jest pobierana od kwoty brakującego wkładu, do momentu osiągnięcia wymaganej wysokości wkładu.

Warto pamiętać, że wiele banków uzależnia wysokość marży kredytowej od wysokości wkładu własnego. Im wyższy wkład, tym mniej ryzykowny dla banku, a zatem tańszy dla klienta kredyt.

Maksymalna wysokość kredytu

Wysokość kredytu zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, która ma być jego zabezpieczeniem, i kondycji finansowej kredytobiorcy.

Standardowo banki są skłonne kredytować maksymalnie do 90 proc. wartości nieruchomości. Pozostałą część klient pokrywa sam w postaci wkładu własnego.

Bardzo ważnym czynnikiem warunkującym maksymalną wysokość kredytu, o którą się można się ubiegać, jest tzw. zdolność kredytowa. Jest to wysokość zadłużenia, jaką – zdaniem banku – jesteśmy w stanie obsłużyć. Zgodnie z zapisami Rekomendacji T miesięczne obciążenie z tytuły spłaty zadłużenia nie powinno przekraczać połowy dochodów netto, ale banki mogą samodzielnie ustalać własne granice.

Banki odmiennie traktują dochody z różnych źródeł. Dochody osób prowadzących działalność gospodarczą, zatrudnionych na umowę o dzieło czy umowę-zlecenie mogą nie być brane pod uwagę w pełnej wysokości.

Na zdolność kredytową, oprócz dochodów, mogą wpływać m.in. miejsce zamieszkania, wiek, stan cywilny i liczba dzieci, sytuacja finansowa ewentualnych współkredytobiorców, obciążenia z tytułu innych kredytów i pożyczek, historia obsługi dotychczasowego zadłużenia, a także waluta, w której jest udzielany kredyt. Kredyty walutowe dostępne są dziś wyłącznie dla osób, które osiągają dochody w walucie innej niż złote.

Oprocentowanie

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zmienne. Składa się na nie stopa procentowa – w zależności od waluty kredytu: WiborLibor lub Euribor – oraz marża banku. Stopy procentowe to cena, po jakiej banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze, a ich wysokość jest kształtowana przez koniunkturę rynkową i bezpośrednio niezależna od banku. Bank udzielający kredytu decyduje natomiast o marży kredytowej.

Marża jest składnikiem oprocentowania niezmiennym przez cały okres kredytowania. Na jej wysokość mają zazwyczaj wpływ poziom wkładu własnego i kwota kredytu, ale także kondycja finansowa kredytobiorcy.

Większość kredytów hipotecznych jest oparta na stopach trzymiesięcznych (np. WIBOR 3M). Bank aktualizuje stopy w ustalonych w umowie terminach (np. co kwartał). Co za tym idzie – zmienia się również wysokość oprocentowana kredytu i rat. Warto pamiętać, że banki podają oprocentowanie w skali roku.

Prowizja

Przy udzieleniu kredytu bank naliczy prowizję za jego udzielenie. Zostanie pobrana jednorazowo od kwoty kredytu, a jej wysokość waha się w granicach od 0 do 3 proc. Na niższe stawki prowizji mogą liczyć głównie stali klienci banków i osoby przenoszące kredyt z innego banku, ale również inni klienci mogą ją negocjować.

Część instytucji uzależnia wysokość prowizji od poziomu marży, oferując różne warianty kredytu – z niższą marżą i wysoką prowizją i na odwrót.

W przypadku kredytów na kilkaset tysięcy, wysokość prowizji może sięgnąć kilku tysięcy złotych, co znacznie obciąża domowy budżet. Niekiedy prowizję jest doliczana do kwoty zadłużenia i spłacana w ratach.

Ubezpieczenia

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością wykupu – czasami wielu - ubezpieczeń, które mogą znacznie podrożyć jego koszt.

Na początku okresu kredytowania, aż do momentu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, trzeba opłacać tzw. ubezpieczenie pomostowe. Zazwyczaj jest ono pobierane w postaci marży powiększającej oprocentowanie kredytu o ok. 1 punkt proc. lub z góry za kilkumiesięczne okresy. Koszt zależy od tego, jak szybko uda się załatwić formalności związane z księgą wieczystą. Warto pamiętać, że bank jest zobowiązany zwrócić składkę za okres, kiedy ubezpieczenie nie było już konieczne.

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu muszą ponosić osoby niewnoszące wkładu własnego na poziomie wymaganym przez bank (zazwyczaj 20%). Brakująca kwota udziału własnego podlega ubezpieczeniu. Składka jest pobierana z góry na za okres od 3 do 5 lat, a koszt w skali roku to około 1 proc. brakującej kwoty udziału własnego. Składkę trzeba opłacać do momentu osiągnięcia wymaganego przez bank wkładu własnego.

Ubezpieczona musi być również nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu. Niektóre instytucje umożliwiają skorzystanie z własnej oferty ubezpieczeniowej.

Bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia kredytu w postaci cesji z ubezpieczenia na życie kredytobiorcy. Zazwyczaj tego typu ubezpieczenie jest opcjonalne, banki wymagają go jednak od osób samotnych, starszych lub jedynych żywicieli rodziny. Wiele instytucji proponuje swoim klientom wykup polis NNW i od ryzyka utraty pracy. Nie są one obowiązkowe, ale mogą wpłynąć na obniżkę marży kredytowej.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO)

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) odzwierciedla relację pomiędzy całkowitymi kosztami ponoszonymi przez kredytobiorcę a kwotą otrzymanego kredytu.

Oprocentowanie rzeczywiste uwzględnia nie tylko koszty odsetek, opłaty przygotowawczej oraz dodatkowych opłat, bierze również pod uwagę wartości przepływów finansowych związanych ze spłatą kredytu w poszczególnych okresach trwania umowy kredytowej.

Definicję i sposób obliczania RRSO zawiera ustawa o kredycie konsumenckim, która szczegółowo precyzuje jakie koszty są uwzględniane przy obliczaniu stopy. Dzięki temu, że metodologia obliczania jest identyczna w przypadku każdego banku i kredytu, RRSO stanowi obiektywne narzędzie umożliwiające porównanie różnych ofert kredytu.

W przypadku umowy kredytu konsumenckiego, w którym nie została podana wartość RRSO, na mocy prawa staje się on kredytem bezodsetkowym.

Całkowity koszt kredytu

Całkowity koszt kredytu oznacza wszystkie koszty wraz z odsetkami, innymi opłatami i prowizjami, które kredytobiorca jest zobowiązany zapłacić za kredyt.

Sposób obliczania całkowitego kosztu kredytu zawiera ustawa o kredycie konsumenckim. Należy jednak pamiętać, że wyłącza ona z całkowitego kosztu kredytu:

  • koszty, które kredytobiorca ponosi w związku z niewykonaniem swoich zobowiązań wynikających z umowy o kredyt konsumencki;
  • koszty ponoszone w związku z nabyciem rzeczy lub usługi niezależnie od tego, czy nabycie następuje z wykorzystaniem kredytu;
  • koszty prowadzenia rachunku, z którego realizowane są spłaty oraz kosztów przelewów i wpłat na ten rachunek, chyba że konsument nie ma prawa wyboru podmiotu prowadzącego rachunek, a koszty te przekraczają koszty dla rachunków oszczędnościowych stosowane przez podmiot prowadzący rachunek;
  • koszty ustanowienia, zmiany oraz związanych z wygaśnięciem zabezpieczeń;
  • ubezpieczenia, z wyjątkiem kosztów ubezpieczenia spłaty kredytu - wraz z oprocentowaniem i pozostałymi kosztami - na wypadek śmierci, inwalidztwa, choroby lub bezrobocia konsumenta;
  • koszty wynikające ze zmiany kursów walut.

Wcześniejsza spłata

W większości banków wcześniejsza spłata kredytu jest obwarowana dodatkowymi warunkami i prowizjami. Banki określają maksymalną wysokość nadpłaty, której można dokonać bezpłatnie i okres, w którym taka operacja jest obarczona prowizją lub wyznaczają dni, kiedy jest to w ogóle możliwe.

Jeżeli planujemy spłacić zadłużenie wcześniej, warto już na etapie wyboru oferty wziąć pod uwagę ten punkt umowy kredytowej, ponieważ prowizja za wcześniejszą spłatę może sięgnąć nawet 3 proc. płaconej przedterminowo kwoty.

Nadpłaty dokonane niezgodnie z umową mogą skutkować koniecznością wygenerowania nowego harmonogramu spłat, za który bank również pobierze opłatę.

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 669992520

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście