Umowa dożywocia a kredyt hipoteczny

Umowa dożywocia może być dobrym rozwiązaniem w przypadku osób starszych, które chcą sobie zapewnić dożywotnią opiekę w zamian za przekazanie praw do nieruchomości. Czy taka umowa nie jest jednak przeszkodą przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?

 

Z roku na rok rośnie zainteresowanie  umowami dożywocia. O ile jeszcze w 1991 roku było ich mniej niż 2 tys., o tyle w 2010 roku ich liczba wzrosła do ponad 5,5 tys. W 2020 roku było już 13 tys. umów dożywocia, a w ten sposób właściciela zmieniły nieruchomości o łącznej wartości 2,7 mld zł. Już od kilku lat można zaobserwować wyraźny trend. O ile jeszcze kilkanaście lat temu najczęściej w wyniku umowy dożywocia właściciela zmieniały nieruchomości rolne, a więc to rozwiązanie było praktykowane przede wszystkim na wsi, to od 2007 roku zaczęły dominować w umowach dożywocia nieruchomości nierolne. To wskazuje, że tego rodzaju umowami coraz częściej interesują się mieszkańcy miast (źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Szybki-wzrost-liczby-umow-o-dozywocie-ale-odwrocona-hipoteka-to-nadal-margines-8089847.html). Rosnąca liczba umów dożywocia to większe prawdopodobieństwo, że spotkamy się z takim rozwiązaniem, szukając dla siebie nieruchomości. Pojawia się zatem kwestia: umowa dożywocia a kredyt hipoteczny. Czy te dwa rozwiązania się wykluczają?   

 

Umowa dożywocia – czym jest?

 

Zanim przejdziemy do analizy kwestii umowa dożywocia a kredyt hipoteczny, trzeba wyjaśnić, czym jest taka umowa. Aby to zrobić, należy sięgnąć do Kodeksu cywilnego. Z  art. 908 § 1 wynika, że istotą umowy dożywocia jest to, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości strona nabywająca jest zobowiązana zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie. Umowa dożywocia ma funkcję alimentacyjną, ponieważ zapewnia zbywcy nieruchomości utrzymanie i opiekę w zakresie określonym w podpisanej umowie. Jeśli takiego zakresu nie określono, znowu z pomocą przychodzi art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Według niego zbywca powinien zostać przyjęty jako domownik, trzeba mu dostarczyć żywność, ubranie, lokum do mieszkania, światło, opał, pomoc i pielęgnację itd. Warto dodać, że przedmiotem umowy dożywocia może być nieruchomość, ale i udział we współwłasności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego.

 

Umowa dożywocia a kredyt hipoteczny

 

Dość dużo już zostało napisane tutaj o samej umowie dożywocia i idei takiego rozwiązania. Warto jednak zapytać, czy taka umowa nie jest przeszkodą do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Niestety, okazuje się, że jest przeszkodą. Na ogół banki nie zgadzają się na udzielenie kredytu, gdy jego zabezpieczeniem będzie nieruchomość z umową dożywocia. W takim przypadku jedyne rozwiązanie to zaproponować inną nieruchomość jako zabezpieczenie. Dlaczego banki tak nie lubią umów dożywocia? Nieruchomość z taką umową jest uważana za ryzykowne zabezpieczenie. W przeszłości wiele umów dożywocia było rozwiązywanych przez sąd. W takiej sytuacji nieruchomości wracały do dożywotników, a bank pozostawał bez swojego zabezpieczenia.

 

Czy można rozwiązać umowę dożywocia?

 

Może się wydawać, że w tej sytuacji dobrym krokiem będzie rozwiązanie umowy dożywocia i udanie się wtedy po kredyt hipoteczny. Nie jest jednak możliwe samodzielne rozwiązanie umowy dożywocia i na tym polega między innymi jej istota oraz bezpieczeństwo. Umowę dożywocia może jednak rozwiązać sąd, ale muszą się pojawić ku temu odpowiednie przesłanki. Chęć zaciągnięcia kredytu hipotecznego nie jest taką przesłanką. Powodem może być jednak to, że zbywca i nabywcę nie mogą pozostawać ze sobą w styczności, dzieli ich duża odległość, ale i konflikt bywa także powodem rozwiązania umowy. To jednak nic nie da, ponieważ nieruchomość wróci wtedy do dożywotnika i nabywca nie będzie mógł już jej użytkować. Umowa zostaje automatycznie rozwiązania z chwilą śmierci dożywotnika.

 

Zakup nieruchomości z umową dożywocia

 

Właściwie nie ma żadnego problemu, żeby kupić nieruchomość z umową dożywocia. Niestety, szybko okazuje się, że taki nabytek bywa kłopotliwy dla kupca, ponieważ przejmuje się obowiązki dotychczasowego właściciela nieruchomości wobec dożywotnika. Do tego trzeba podkreślić, że zbywca wcale nie musi pytać dożywotnika o zgodę na sprzedaż nieruchomości, co nie znaczy, że temu ostatniemu musi się to podobać. W takiej sytuacji jednak dożywotnik może żądać zmiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

 

Nieco inną sytuacją jest zakup nieruchomości z rynku wtórnego, gdy nabywca nie wiedział nic o umowie dożywocia i o mieszkającym w tej nieruchomości dożywotniku. Dla nowego właściciela nieruchomości to może być nieprzyjemna niespodzianka. Niestety, zdarza się jeszcze, że umowa dożywocia nie jest wpisywana do księgi wieczystej, szczególnie dotyczy to umów zawartych przed 1991 rokiem. Co można zrobić w sytuacji, gdy dojdzie do zakupu nieruchomości z dożywotnikiem, o którym nie wiedział nabywca? Problem nie jest łatwy do rozwiązania. Można jednak skorzystać z prawa rękojmi z tytułu zatajonej wady prawnej nieruchomości. Lepiej jednak być mądrym przed szkodą. Należy unikać nieruchomości sprzedawanych w podejrzanie niskiej cenie i sprawdzać dokładnie księgę wieczystą w trzecim dziale.

 

Umowa dożywocia to dobre rozwiązanie dla starszych osób, które zapewniają sobie w ten sposób opiekę i bezpieczny dach nad głową. Niestety, taka umowa może być jednak problemem dla nabywcy nieruchomości, gdy planuje on zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Banki nie zgadzają się na zabezpieczanie zobowiązania nieruchomością z dożywotnikiem.