Czym się charakteryzuje umowa przyrzeczona?

Zakup nieruchomości, zwłaszcza związany z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, to proces czasochłonny, wymagający wielu formalności i dokumentów. Na początku warto sprawdzić swoją sytuację finansową i zdolność kredytową, potem znaleźć odpowiednią nieruchomość. Następnie trzeba dopełnić formalności u sprzedającego i w banku. Jedną z nich jest umowa przedwstępna, wniosek kredytowy oraz kończąca transakcję umowa przyrzeczona.

 

Na koniec roku 2020 aktywność budownictwa mieszkaniowego w Polsce kształtowała się na rekordowym poziomie. W roku tym oddano do użytkowania ponad 22 tys. mieszkań (wzrost o 7% w stosunku do roku 2019), rozpoczęto budowę 224 tys. nieruchomości oraz wydano 276 tys. pozwoleń na budowę.

Sektor finansowy ma kluczowe znaczenie dla sektora mieszkaniowego, gdyż zapewnia płynność tego rynku oraz wycenę wartości nieruchomości. Na koniec 2020 roku aktywa sektora bankowego w postaci kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych osiągnęły poziom 38% wszystkich zobowiązań wobec banków. Stan zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce związany z kredytami mieszkaniowymi w 2020 roku wyniósł 476,6 mld zł i był wyższy o 33,7 mld zł niż w roku poprzednim (źródło; https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/raport_2020.pdf). Nie mamy jeszcze ostatecznych wyników z 2021 roku, ale również on był rekordowy pod względem zaciągniętych kredytów hipotecznych. Jedną z umów, które zawierali kredytobiorcy, była umowa przyrzeczona.

 

Co to jest umowa przyrzeczona?

 

Umowa przyrzeczona skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. W momencie, gdy jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć takiej umowy, druga strona według prawa może wystąpić o uzyskanie odszkodowania lub dochodzić swoich praw na drodze sądowej. W przypadku, gdy umowę przyrzeczoną podpisuje deweloper z kupującym, to dzięki niej następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu (dla mieszkania zostaje założona księga wieczysta), dodatkowo dochodzi także do przypisania udziału w gruncie do mieszkania oraz części wspólnych budynku. Umowa przyrzeczona zawsze jest poprzedzona odbiorem nieruchomości.

 

Umowa przyrzeczona – czym się charakteryzuje?

 

Umowa przyrzeczona jest końcową transakcją przenoszącą prawo własności. Jest ona następstwem umowy przedwstępnej zawieranej na początku negocjacji, często jeszcze przed otrzymaniem kredytu hipotecznego. Jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać odszkodowania. Dodatkowo zgodnie z zasadą swobody zawierania umów strony podpisujące umowę przedwstępną mogą w niej zawrzeć konkretne konsekwencje, na które narazi się osoba, która będzie uchylać się od podpisania umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może także określać wysokość odszkodowania oraz szereg innych uprawnień przysługujących stronie poszkodowanej.

 

Umowa przyrzeczona – termin zawarcia

 

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest najważniejszym składnikiem umowy przedwstępnej. Jednak z wielu względów dobrze jest, gdy strony określą go w dokumencie. W przypadku jego ustalenia w umowie przedwstępnej i upłynięcie terminu bez podpisania umowy przyrzeczonej następuje wymagalność roszczenia, czyli żądanie od drugiej strony spełnienia świadczenia (w tym przypadku sprzedaży nieruchomości). Gdy strony nie ustaliły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, według Kodeksu cywilnego poszkodowany może w ciągu roku wyznaczyć termin jej zawarcia. Jeśli tego nie zrobi, jego uprawnienia wynikające z umowy przedwstępnej wygasają i strona nie może żądać od drugiego uczestnika transakcji wykonania zobowiązania, którego treść jest określona w umowie przedwstępnej.

 

Umowa przyrzeczona – koszty

 

Przepisy nie określają, kto jest zobowiązany do pokrycia kosztów umowy przyrzeczonej oraz innych kosztów związanych z przeniesieniem własności nieruchomości jak koszty notarialne, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej, podatki oraz opłata za notariusza. Zazwyczaj przyjęte jest, że to kupujący pokrywa koszty związane z zawarciem aktu notarialnego. Inaczej jest w sytuacji, gdy umowa dotyczy sprzedaży z rynku pierwotnego, wtedy podatek od czynności cywilnoprawnych płaci deweloper. Strony mogą także wprowadzić inne ustalenia, np. podzielić się kosztami po połowie. 

 

Kredyt hipoteczny a umowa przedwstępna i przyrzeczona

 

Umowa przedwstępna jest niezbędna przy wnioskowaniu o kredyt na mieszkanie. Dokument ten jest poświadczeniem, że sprzedający zobowiązał się do sprzedaży mieszkania kredytobiorcy na określonych warunkach. Natomiast umowa przyrzeczona jest zwierana już po otrzymaniu kredytu hipotecznego. Dopiero po jej dostarczeniu do banku zostają uruchamiane środki finansowe na pokrycie ceny zakupu nieruchomości. Umowa przedwstępna jest wiarygodnym dokumentem umożliwiającym wnioskowanie o kredyt na mieszkanie, ponieważ dokładnie reguluje zakres zobowiązań obydwu stron transakcji. Dodatkowo w dokumencie takim omówione są również konsekwencje, jakie poniosą uczestnicy umowy, jeśli nie dotrzymają warunków umowy. Należy podkreślić, że umowa przedwstępna i jej treść jest dokładnie weryfikowana przez bank udzielający kredytu.

 

Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa, jednak większość banków, w których kupujący nieruchomość złoży wniosek kredytowy, będzie takiego dokumentu wymagało. Umowa taka może być zawarta bez udziału notariusza, jednak forma aktu notarialnego w tym przypadku lepiej zabezpiecza interesy kupującego oraz sprzedającego. Umowa przyrzeczona musi być zawarta u notariusza. Dotyczy ona przeniesienia praw własności ze sprzedającego na kupującego i wiąże się z określonymi kosztami.