kompendium z sześcioma praktycznymi radami dla osób planujących składanie wniosków kredytowych w najbliższym czasie

1. Wkład własny

Wielu klientów myśli, że minimalny wkład wynosi 20%. Nic dziwnego, skoro takie dane podają media. A to nieprawda. Minimalny wkład własny to 10% i akceptuje go co najmniej połowa banków na rynku, zaś druga część rzeczywiście wymaga 20%. Jeśli macie 20% wkładu własnego, powinniście właśnie tyle dać, ale jeśli nie dysponujecie taką gotówką, nie martwcie się. Wybór banków przy 10% wkładzie jest naprawdę duży, a sam kredyt będzie tylko nieco droższy od tego z 20% wkładem. Tak naprawdę nie ma sensu czekać i zbierać pieniądze, aby osiągnąć 20%, bo rzeczywista różnica między tymi zobowiązaniami jest niewielka.

2. Zdolność kredytowa

To dość złożony, ale jednocześnie interesujący temat. Złożony dlatego, że każdy bank ma swoją metodologię wyliczania zdolności kredytowej. W tej kwestii różnice między bankami są duże, a do tego niektóre banki nie akceptują wybranych form zatrudnienia. Np. według stanu na grudzień 2019 r. ING Bank Śląski, który ma bardzo dobrą ofertę kredytową, nie akceptuje w ogóle dochodu z umów zlecenia i umów o dzieło.

Większość banków wymaga, aby działalność gospodarcza trwała minimum dwa lata albo przynajmniej jeden pełny rok kalendarzowy – od stycznia do grudnia. Niewiele akceptuje działalność istniejącą od 12 miesięcy wstecz, ale są i takie. Niektóre oczekują zatrudnienia na czas nieokreślony od co najmniej pół roku, większość jednak wymaga tylko trzech miesięcy.

Jak widać, banki różnie podchodzą do wybranych form zatrudnienia i różnie też liczą maksymalną kwotę kredytu, dlatego zdolność kredytowa wymaga dokładnego sprawdzenia za każdym razem.

3. A co, jeśli nie dostanę kredytu?

Obawa przed nieuzyskaniem kredytu towarzyszy wielu klientom. I słusznie. Na forach internetowych aż roi się od opisów przypadków ludzi, którzy nie otrzymali kredytu, a w konsekwencji stracili wpłacone pieniądze i przeżyli znaczny stres. Dlaczego się tak dzieje? Głównie dlatego, że osoby przyjmujące wniosek kredytowy nie informują dostatecznie klientów o prawdziwym ryzyku nieotrzymania kredytu, które istnieje w ich przypadku.

Osoby zatrudnione w placówkach bankowych tak naprawdę nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za to, czy klient dostanie kredyt. Są pracownikami banku – to bank podejmuje decyzję kredytową, a oni nie występują pod swoim nazwiskiem, więc nie obawiają się utraty reputacji, nawet gdy klient nie dostanie kredytu i straci wpłacony zadatek.

Mówiąc wprost, klient przychodzi do banku, żeby złożyć wniosek kredytowy, a pracownik placówki nie informuje go o realnym ryzyku nieotrzymania kredytu, bo dla tego pracownika to bez znaczenia, czy klient faktycznie otrzyma gotówkę. Zazwyczaj sam nie jest merytorycznie przygotowany, nie ma doświadczenia i nie potrafi realnie doradzić ani określić poziomu ryzyka. Po prostu przyjmuje wniosek, a po miesiącu okazuje się, że klient otrzymuje decyzję odmowną.

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej, gdy korzysta się z usług niezależnego eksperta. Takiej osobie zależy, aby klient dostał kredyt, bo inaczej nie dostanie za swoją pracę żadnego wynagrodzenia. Nie jest bowiem na etacie w banku – jego wynagrodzenie zależy wyłącznie od przyznanych kredytów.

Problem pojawia się wtedy, gdy potencjalny kredytobiorca jest w naprawdę trudnym położeniu, a ekspert, który nie ma zbyt wielu klientów, chce zrobić wszystko, żeby dać sobie szansę na zarobienie pieniędzy. Wtedy taki specjalista koloryzuje, opowiadając, że postara się załatwić klientowi kredyt bez względu na jego sytuację. Składa wnioski do wielu banków naraz, co teoretycznie jest dobre. Tylko, że celem składania wniosków do kilku banków nie będzie w tym przypadku osiągnięcie lepszego poziomu negocjacji oprocentowania, lecz w ogóle zwiększenie szans na otrzymanie jakiegokolwiek kredytu. Niestety bardzo często mimo wnioskowania w wielu bankach, klient i tak nie otrzymuje pieniędzy na zakup nieruchomości.

Tu dochodzimy do drugiego typu ekspertów, czyli takich, którzy realnie oceniają ryzyko nieotrzymania kredytu i nie podejmują się w ogóle prowadzenia spraw z niewielką szansą na uzyskanie gotówki. Takie działanie jest w pełni etyczne, jeśli informacja o niepodjęciu sprawy trafia do klienta na samym początku kontaktów z ekspertem. Wówczas nie ma niedopowiedzeń i pretensji. Specjalista po zapoznaniu się z sytuacją klienta od razu mówi, czy może pomóc w danej sprawie, czy nie. Jeśli się podejmuje, to ma obowiązek zrobić wszystko, żeby klient otrzymał kredyt. Jeżeli zaś nie ma pewności, że wykona swoją pracę skutecznie, to w ogóle nie powinien zaczynać. Tacy doradcy są szanowani na rynku, polecani i wysoko oceniani.

4. Kredyt na wykończenie lub remont

Banki chętnie pożyczają pieniądze na wykończenie lub remont. Nie jest to osobny kredyt, tylko część kredytu na zakup nieruchomości. Środki na wykończenie przy zakupie mieszkania od dewelopera zazwyczaj wahają się między 500 zł a 1500 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Przeważnie jest to około 1000–1200 zł za metr.

Pamiętajcie – nie trzeba się rozliczać z wydatków na podstawie faktur, wystarczą zdjęcia wyremontowanego lokalu. Z tego powodu może się okazać, że dostaniecie od banku kwotę 50 000 zł na wykończenie, a faktycznie wydacie 30 000. Pozostałych 20 000 nie musicie oddawać bankowi. Chodzi o to, aby nieruchomość była rzeczywiście wykończona lub wyremontowana. Podobnie w drugą stronę – jeśli wydacie więcej, nie macie obowiązku informować o tym banku. Ważny jest tylko efekt końcowy.

Jeszcze jedno: wymagany wkład własny liczy się od sumy ceny zakupu oraz kosztów remontu. Czyli, jeśli kupujecie nieruchomość za 400 000 zł i dobieracie 50 000 zł na wykończenie, to 10% wkładu własnego wynosi 45 000 zł.

5. Jak wybrać najlepszy bank

Wielokrotnie pisałam o tym, żeby nie kierować się rankingami zamieszczonymi w mediach, tylko porównywać oferty samodzielnie. Aby dobrze wybrać kredyt, trzeba zestawić ze sobą banki według kilku najważniejszych parametrów: kosztów początkowych, oprocentowania, wysokości raty, wysokości cyklicznych kosztów dodatkowych oraz tak zwanych produktów dodatkowych. Jeśli porównacie wiele ofert według tych parametrów, to zobaczycie, która jest najlepsza dla Was. Wnioski o kredyt i tak składa się zazwyczaj do co najmniej trzech banków, a dopiero później – po decyzjach kredytowych – wybiera się ten jeden jedyny.

6. Czy to dobry moment na wzięcie kredytu?

Pytanie, które zadaje mi wielu klientów. Zawsze odpowiadam na nie tak samo: jeśli ktoś ma ochotę kupić mieszkanie, musi zamienić je na większe albo nagle zapragnął zamieszkać na wsi, to powinien to zrobić.

Nie ma dobrych lub gorszych momentów na branie kredytu. Kredyt to tylko narzędzie do zakupu nieruchomości. Podmiotem jest nieruchomość, czyli dom, mieszkanie lub działka, a nie kredyt. Dlatego warto się skupić na nabyciu nieruchomości, a kredyt traktować tylko jak konieczny dodatek.

Oczywiście kredyt powinien być najlepszy spośród tych, które są dostępne w danej chwili. Ale pamiętajcie o najważniejszym – możecie w każdej chwili w trakcie spłaty zobowiązania zmienić bank, czyli dosłownie przenieść kredyt do innego banku z lepszą ofertą.

Na koniec życzę Wam, żebyście przy kupowaniu nieruchomości podejmowali tylko dobre decyzje. W kredycie pomogę ja – o to nie musicie się martwić.

Zapraszam

Dorota Florczyk

tel. 799 117 117