Zakup nieruchomości w nierównych udziałach

Klienci w związku nieformalnym wspólnie kupują nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe. Kredyt stanowi 45% wartości nieruchomości. Państwo posiadają duży udział środków własnych, który pochodzi w głównej mierze z wynagrodzenia za pracę jednego z wnioskodawców.

Klienci byli przekonani, że kupując nieruchomość wspólnie, każde z nich jest właścicielem całości domu, ale nie zupełnie tak jest. Niezależnie od tego czy nieruchomość kupuje para w związku nieformalnym, dwie siostry, czy wspólnicy jakiegoś przedsięwzięca, każda z osób kupuje pewien, procentowy udział we własności nieruchomości. Wszyscy właściciele danej nieruchomości mają sumarycznie 100% udziałów. Czyli zakładając, że nabywców jest dwóch, mogą kupić po 50% udziałów, lub np. 40% udziałów jeden i 60% udziałów drugi, czy każdą inną kombinację sumującą sie do 100%. Oczywiście nie określa się, że te przykładowe 40% udziałów stanowi kuchnia, jedna z toalet, jedna sypialnia, pół salonu i garderoba... Można powiedzieć, że 40% udziałów we własności nieruchomości stanowi 40% z każdego "skrawka" nieruchomości.  Tylko małżonkowie bez rozdzielności majątkowej - jako, że cały ich majątek jest wspólny - nie kupują udziałów we własności. Małżonkowie są łącznymi właścicielami nieruchomości, czyli faktycznie kupują nieruchomość wspólnie.

Kiedy jedna z osób nieobjętych małżeńską wspólnotą majątkową dysponuje większym wkładem własnym niż druga, warto zastanowić się nad określeniem nierównych udziałów we własności kupowanej nieruchomości. Po pierwsze to po prostu sprawiedliwe, a po drugie daje szanse na uniknięcie podatku od darowizny dla osoby niespokrewnionej. Skoro jedna osoba płaci więcej, a nabywa równy udział w nieruchomości (50%), to znaczy, że "sfinansowała" tej drugiej osobie część jej udziałów we własności. Urząd skarbowy może dopatrzeć się obowiązku zapłaty od osoby, która tu zyskała, podatku od darowizny.

Co na to banki? Czy nierówne udziały we własności nieruchomości, czy też nierówne udziały w finansowaniu wkładu własnego, stanowią problem w uzyskaniu kredytu? Co do zasady nie. Bank chce mieć zapewniony minimalny, wymagany procedurą wkład własny w inwestycje (20% / 10% / 0%) i zapewnienie, że środki te nie są sfinansowane poprzez zaciągnięcie innego zobowiązania.