Formy przeniesienia własności nieruchomości a kredyt hipoteczny

 

12.06.2020 r.

 

Podstawowym celem kredytu mieszkaniowego jest zakup nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym. Nabycie nieruchomości można jednak rozumieć szeroko i nie zawsze umowa ostateczna będzie nazwana umową kupna-sprzedaży.

 

Jakie formy NABYCIA nieruchomości kwalifikują się jako cel kredytu mieszkaniowego?

 

[1] Akt notarialny umowy kupna-sprzedaży na rynku wtórnym

 

To podstawowa umowa przenosząca własność i nie wymaga wyjaśnień. Akt notarialny umowy kupna-sprzedaży zawierasz w przypadku zakupu domu, mieszkania czy działki budowlanej.

 

[2] Akt notarialny wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność i założenia dla niego nowej Księgi Wieczystej

 

Tego typu transakcje dotyczą nieruchomości nabywanych na rynku pierwotnym, najczęściej od dewelopera. Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego na własność następuje w wyniku wykonania umowy zobowiązującej, czyli umowy deweloperskiej (dla lokali nabywanych na etapie budowy), lub przedwstępnej (dla lokali gotowych). 

 

[3] Wyrok rozwodowy połączony z podziałem majątku

 

Możesz od razu w wyroku rozwodowym dokonać podziału majątku wspólnego. Jeśli jednak to Ty masz spłacić byłego współmałżonka i nie masz gotówki na ten cel to jest to niekomfortowa sytuacja. Stajesz się właścicielem nieruchomości i zobowiązujesz się do zapłaty określonej kwoty w określonym terminie, a nie masz w tym momencie zapewnionego finansowania. Bezpieczniej podział majątku robić odrębnym aktem notarialnym.

 

[4] Akt notarialny podziału majątku wspólnego

 

Taki akt notarialny podpiszesz, jeśli dokonujesz podziału majątku wspólnego po rozwodzie, w sytuacji, gdy podział nie został dokonany w wyroku rozwodowym. Akt notarialny podziału majątku wspólnego możesz też zawrzeć w sytuacji ustanowienia rozdzielności majątkowej i podziału majątku nabytego w trakcie obowiązywania wspólności majątkowej.

 

[5] Akt notarialny ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI ze spłatą 

 

Zniesienie współwłasności najczęściej dotyczy sytuacji:

• Spłacasz byłego małżonka, z którym pozostawałeś w rozdzielności majątkowej oraz byliście współwłaścicielami w udziałach, a własność nieruchomości ma przejść na Ciebie.

 

• Spłacasz partnera w sytuacji, gdy zakupiliście nieruchomość w udziałach, ale wasze drogi się rozeszły i własność nieruchomości ma przejść na Ciebie.

 

• Spłacasz pozostałych właścicieli w sytuacji nabycia własności np. w drodze spadku przez kilku spadkobierców celem uzyskania 100% własności.

 

 

Tu masz pewną dowolność czy zostanie podpisany akt notarialny kupna-sprzedaży, czy akt notarialny zniesienia współwłasności ze spłatą. Formę aktu notarialnego zasugeruje notariusz. Jeśli jednak dodatkowo w grę wchodzi kwestia przejęcia kredytu obciążającego nieruchomość i zwolnienia z długu to korzystniej podatkowo wypadnie zniesienie współwłasności.

 

 

[6] Akt notarialny ZAMIANY z dopłatą

 

Zamiast kupić nieruchomość możesz się zamienić. Jeśli nieruchomość, którą nabędziesz w drodze aktu notarialnego zamiany będzie droższa to konieczna będzie dopłata z Twojej strony. Możesz na taki cel zaciągnąć kredyt mieszkaniowy.

 

 

[7] Postanowienie sądu o PRZYSĄDZENIU WŁASNOŚCI

 

Dotyczy to sytuacji nabycia własności nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. O ile nie masz innej nieruchomości, którą zaproponujesz jako zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego to na dziś lepiej założyć, że na tego typu transakcję powinieneś mieć gotówkę.

 

 

[8] Wyodrębnienie nowego lokalu mieszkalnego w istniejącym budynku w wyniku przebudowy i adaptacji części wspólnych w połączeniu ze spłatą na rzecz właścicieli pozostałych lokali.   

 

Tu nawiązuję do szczególnego przypadku wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i założenia dla niego nowej księgi wieczystej, z którym miałam do czynienia.

 

Lokal mieszkalny powstał w wyniku przebudowy domu, a konkretnie w wyniku przebudowy części wspólnych budynku, w którym dotychczas były dwa lokale mieszkalne. Nowopowstały lokal miał więc być trzecim lokalem mieszkalnym w budynku, a przebudowę i adaptację części wspólnych realizował właściciel jednego z lokali. W wyniku przebudowy zmniejszyła się powierzchnia wspólna, więc zgoda właściciela drugiego mieszkania na wyodrębnienie nowego (trzeciego) lokalu mieszkalnego w budynku była uwarunkowana spłatą w związku z umniejszeniem wartości udziału w częściach wspólnych przynależnych do jego mieszkania. Kredyt mieszkaniowy był przeznaczony właśnie na zapłatę na rzecz właściciela lokalu, którego wartość udziału w częściach wspólnych zmalała. Przebudowa została wcześniej wykonana z własnych środków.

 

Oczywiście tego typu transakcje od początku powinny być realizowane po okiem notariusza. Przykład pokazuje, że nabycie nieruchomości jako cel kredytu można rozumieć szeroko.

 

 

 

Bożena Myszczyszyn Ekspert Finansowy