Formy przeniesienia własności nieruchomości a kredyt hipoteczny

Formy nabycia nieruchomości

 

12.06.2020 r.

 

Podstawowym celem kredytu mieszkaniowego jest zakup nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym. Nabycie nieruchomości można jednak rozumieć szeroko i nie zawsze umowa ostateczna będzie nazwana umową kupna-sprzedaży.

 

Jakie formy NABYCIA nieruchomości kwalifikują się jako cel kredytu mieszkaniowego?

 

[1] Akt notarialny umowy kupna-sprzedaży na rynku wtórnym

 

To podstawowa umowa przenosząca własność i nie wymaga wyjaśnień. Akt notarialny umowy kupna-sprzedaży zawierasz w przypadku zakupu domu, mieszkania czy działki budowlanej.

 

[2] Akt notarialny wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na własność i założenia dla niego nowej Księgi Wieczystej

 

Tego typu transakcje dotyczą nieruchomości nabywanych na rynku pierwotnym, najczęściej od dewelopera. Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego na własność następuje w wyniku wykonania umowy zobowiązującej, czyli umowy deweloperskiej (dla lokali nabywanych na etapie budowy), lub przedwstępnej (dla lokali gotowych). 

 

[3] Wyrok rozwodowy połączony z podziałem majątku

 

Możesz od razu w wyroku rozwodowym dokonać podziału majątku wspólnego. Jeśli jednak to Ty masz spłacić byłego współmałżonka i nie masz gotówki na ten cel to jest to niekomfortowa sytuacja. Stajesz się właścicielem nieruchomości i zobowiązujesz się do zapłaty określonej kwoty w określonym terminie, a nie masz w tym momencie zapewnionego finansowania. Bezpieczniej podział majątku robić odrębnym aktem notarialnym.

 

[4] Akt notarialny podziału majątku wspólnego

 

Taki akt notarialny podpiszesz, jeśli dokonujesz podziału majątku wspólnego po rozwodzie, w sytuacji, gdy podział nie został dokonany w wyroku rozwodowym. Akt notarialny podziału majątku wspólnego możesz też zawrzeć w sytuacji ustanowienia rozdzielności majątkowej i podziału majątku nabytego w trakcie obowiązywania wspólności majątkowej.

 

[5] Akt notarialny ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI ze spłatą 

 

Zniesienie współwłasności najczęściej dotyczy sytuacji:

  • Spłacasz byłego małżonka, z którym pozostawałeś w rozdzielności majątkowej oraz byliście współwłaścicielami w udziałach, a własność nieruchomości ma przejść na Ciebie.

 

  • Spłacasz partnera w sytuacji, gdy zakupiliście nieruchomość w udziałach, ale wasze drogi się rozeszły i własność nieruchomości ma przejść na Ciebie.

 

  • Spłacasz pozostałych właścicieli w sytuacji nabycia własności np. w drodze spadku przez kilku spadkobierców celem uzyskania 100% własności.

 

 

Tu masz pewną dowolność czy zostanie podpisany akt notarialny kupna-sprzedaży, czy akt notarialny zniesienia współwłasności ze spłatą. Formę aktu notarialnego zasugeruje notariusz. Jeśli jednak dodatkowo w grę wchodzi kwestia przejęcia kredytu obciążającego nieruchomość i zwolnienia z długu to korzystniej podatkowo wypadnie zniesienie współwłasności.

 

 

[6] Akt notarialny ZAMIANY z dopłatą

 

Zamiast kupić nieruchomość możesz się zamienić. Jeśli nieruchomość, którą nabędziesz w drodze aktu notarialnego zamiany będzie droższa to konieczna będzie dopłata z Twojej strony. Możesz na taki cel zaciągnąć kredyt mieszkaniowy.

 

 

[7] Postanowienie sądu o PRZYSĄDZENIU WŁASNOŚCI

 

Dotyczy to sytuacji nabycia własności nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. O ile nie masz innej nieruchomości, którą zaproponujesz jako zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego to na dziś lepiej założyć, że na tego typu transakcję powinieneś mieć gotówkę.

 

 

[8] Wyodrębnienie nowego lokalu mieszkalnego w istniejącym budynku w wyniku przebudowy i adaptacji części wspólnych w połączeniu ze spłatą na rzecz właścicieli pozostałych lokali.   

 

Tu nawiązuję do szczególnego przypadku wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i założenia dla niego nowej księgi wieczystej, z którym miałam do czynienia.

 

Lokal mieszkalny powstał w wyniku przebudowy domu, a konkretnie w wyniku przebudowy części wspólnych budynku, w którym dotychczas były dwa lokale mieszkalne. Nowopowstały lokal miał więc być trzecim lokalem mieszkalnym w budynku, a przebudowę i adaptację części wspólnych realizował właściciel jednego z lokali. W wyniku przebudowy zmniejszyła się powierzchnia wspólna, więc zgoda właściciela drugiego mieszkania na wyodrębnienie nowego (trzeciego) lokalu mieszkalnego w budynku była uwarunkowana spłatą w związku z umniejszeniem wartości udziału w częściach wspólnych przynależnych do jego mieszkania. Kredyt mieszkaniowy był przeznaczony właśnie na zapłatę na rzecz właściciela lokalu, którego wartość udziału w częściach wspólnych zmalała. Przebudowa została wcześniej wykonana z własnych środków.

 

Oczywiście tego typu transakcje od początku powinny być realizowane po okiem notariusza. Przykład pokazuje, że nabycie nieruchomości jako cel kredytu można rozumieć szeroko.

 

 

 

Bożena Myszczyszyn Ekspert Finansowy

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 607212013

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście