Depozyt notarialny przy zakupie mieszkania

Odpowiednie zabezpieczenie umowy kupna-sprzedaży mieszkania jest ważne nie tylko dla sprzedającego, ale także dla kupującego. Jedną z najlepszych i najbezpieczniejszych form zabezpieczania takich transakcji jest mało jeszcze znany w Polsce depozyt notarialny. Polega on na przyjęciu określonej kwoty pieniężnej, przechowywaniu jej na specjalnym koncie i wydaniu w określonym terminie osobie wskazanej w umowie ustanowienia depozytu.

Pierwszy kwartał 2023 roku przyniósł zmiany na rynku nieruchomości. Liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkania rośnie z miesiąca na miesiąc. Tylko pod koniec marca 2023 roku poszukujących lokali na sprzedaż było o 16% więcej niż w luty i ponad 70% więcej niż w tym samym okresie roku 2022. Na wzrost popytu na mieszkania wpłynęły zapowiedzi programów „Pierwsze Mieszkanie” i „Bezpieczny Kredyt 2%”, a także polityka banków dotycząca kredytów i  obniżenie bufora hipotecznego.

Największy popyt na rynku nieruchomości zauważalny był we Wrocławiu, gdzie liczba klientów biur nieruchomości zwiększyła się o 45% i w Poznaniu – tam liczba chętnych na własne mieszkanie wzrosła o 81%.

W pierwszym kwartale 2023 roku, aż 57% klientów korzystających  serwisów nieruchomościowych było zainteresowanych zakupem mieszkania. Natomiast ofertami sprzedaży domów interesowało się 21,6% ankietowanych [1]. Niestety, ciągle jeszcze niewiele z tych osób korzysta z depozytu notarialnego.

Czym jest depozyt notarialny?

Depozyt notarialny oznacza w myśl ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie, że notariusz w związku z wykonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze lub papiery wartościowe w celu wydania ich osobie wskazanej przy założeniu depozytu albo jej następcy prawnemu.

Po przyjęciu depozytu notarialnego notariusz spisuje protokół, w którym określa datę przyjęcia pieniędzy, wpisuje dane osoby składającej depozyt, a także datę przekazania środków finansowych oraz imię, nazwisko, miejsce zamieszkania osoby, która będzie odbierać depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

W praktyce depozyt notarialny to specjalny środek ochrony prawnej, wykorzystywany do tego, aby zabezpieczyć transakcję dotyczącą sprzedaży i kupna nieruchomości. To pewnego rodzaju gwarancja dla obu stron umowy.

W czynności depozytu notarialnego kluczową rolę gra notariusz, który jest odpowiedzialny za przetwarzanie, przechowywanie środków i przekazanie ich właściwej osobie.

Czy depozyt notarialny jest bezpieczny?

Osoby uczestniczące w transakcji kupna-sprzedaży, zastanawiają się, czy depozyt notarialny przy zakupie mieszkania jest bezpieczny? Okazuje się, że jest to jedna z najbezpieczniejszych metod zabezpieczenia dla obydwu stron transakcji. Dla osoby sprzedającej nieruchomość depozyt notarialny stanowi gwarancję otrzymania kwoty za sprzedaż mieszkania. Natomiast kupujący ma prawo do określenia warunków wypłaty sumy w wyznaczonym terminie.

Kiedy kupujący mieszkanie wpłaci depozyt notarialny na konto należące do kancelarii notarialnej, a sprzedający nie spełni wymaganych umową warunków, wtedy cała  kwota zostaje zwrócona kupującemu. Dodatkowo notariusz, jako osoba zaufania publicznego, nie może swobodnie dysponować wpłaconymi pieniędzmi. Z tego powodu cała wpłacona kwota jest w pełni bezpieczna.

Depozyt notarialny przy zakupie mieszkania to rodzaj zabezpieczenia pieniędzy w sytuacji, gdy któraś ze stron umowy kupna-sprzedaży obawia się, że zostanie oszukana lub nie otrzyma zapłaty za nieruchomość. Sprzedający czasami musi podpisać akt przekazania własności w momencie, kiedy jeszcze nie dysponuje pieniędzmi za transakcję. Natomiast kupujący musi uregulować wpłatę jeszcze zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego. Może mieć obawy, że sprzedawca po otrzymaniu pieniędzy wycofa się z transakcji. Umowa kupna-sprzedaży opiera się na zaufaniu do drugiej strony. Jeśli nie mamy pewności co do wiarygodności kupującego/sprzedającego, wtedy warto skorzystać z depozytu notarialnego.

Umowa depozytu notarialnego – co powinna zawierać?

Umowa depozytu notarialnego powinna zostać zawarta w kancelarii notarialnej z udziałem notariusza. Dokument musi posiadać datę sporządzenia, dane osoby składającej depozyt, dane osoby odbierającej depozyt oraz datę wydania depozytu.

Warunki wypłaty depozytu określone w protokole powinny być jednoznaczne i niepodlegające dyskusji. Stronami umowy depozytu notarialnego są najczęściej osoby dokonujące czynności sprzedaży lub kupna nieruchomości,

Treść protokołu musi zawierać termin, kiedy środki za zakup nieruchomości w pełnej kwocie zostaną przekazane przez nabywcę w formie depozytu. Pieniądze mają być wpłacone na specjalne konto bankowe. Ważne jest, aby w chwili spisywania protokołu środki finansowe na zakup mieszkania były już zaksięgowane na rachunku depozytowym.

Wydanie pieniędzy na rachunek sprzedającego następuje po spełnieniu warunków określonych w protokole.

Umowa depozytu notarialnego powinna zawierać następujące dane strony przekazującej depozyt na przechowanie;

• imię, imiona posiadane przez daną osobę oraz nazwisko/nazwiska;
• dane rodziców, w tym nazwisko rodowe matki;
• data, miejsce urodzenia oraz PESEL;
• stan cywilny;
• adres;
• adres korespondencyjny, jeśli jest inny niż zamieszkania;
• rodzaj dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport itp.) – numer dokumentu i termin jego ważności;
• obywatelstwo.

Ile kosztuje depozyt notarialny?

Złożenie depozytu u notariusza gwarantuje bezpieczeństwo transakcji dla obydwu stron. Z tego powodu duże znaczenie ma wybór odpowiedniego (zaufanego) notariusza, któremu powierzymy środki na przechowanie.  Jak wybrać notariusza? Najlepiej poszukać w internecie notariusza, który ma dobre opinie lub popytać wśród znajomych, rodziny, którzy korzystali z takich usług i mogą  polecić dobrego i niedrogiego prawnika. 

Koszt złożenia depozytu w walucie polskiej lub obcej reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Koszt przyjęcia do depozytu określonej kwoty jest zależny od jej wysokości i wynosi połowę stawki maksymalnej określonej w powyższym rozporządzeniu, np.:

• do 3000 zł koszt wynosi 100 zł pomnożone przez połowę;
• do 10 000 zł koszt to 100 zł plus 3% od kwoty powyżej 3000 zł pomnożone przez połowę;
• do 30 000 zł koszt to 310 zł plus 2% od kwoty powyżej 10 000 zł pomnożone przez połowę;
• do 60 000 zł koszt to 710 zł plus 1% od kwoty powyżej 30 000 zł pomnożone przez połowę;
• do 1 000 000 zł koszt to 1010 zł plus 0,4% od kwoty powyżej 60 000 zł pomnożone przez połowę;
• do 2 000 000 zł, koszt to 4770 zł plus 0,2% od kwoty powyżej 1 000 000 zł pomnożone przez połowę;
• Powyżej 2 000 000 zł koszt wynosi 6770 zł plus 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000.

Depozyt notarialny stanowi  gwarancję i bezpieczeństwo przeprowadzenia transakcji w sposób uczciwy pod okiem notariusza. Na takie rozwiązanie warto zdecydować się, gdy chcemy mieć pewność, że transakcja kupna-sprzedaży przebiegnie zgodnie z planem, bez żadnych niespodzianek (np. wycofanie się z transakcji sprzedającego).

Źródło:

[1]: https://morizon-gratka.pl/wp-content/uploads/2023/06/RAPORT-RYNKU-NIERUCHOMOSCI-2-2023.pdf