W jakiej walucie warto wziąć dziś kredyt i dlaczego?

Pytanie postawione w tytule jest jednym z najczęściej zadawanych przez klientów. Właściwie to od paru lat trwa w Polsce szeroka dyskusja na ten temat i nie wygląda na to aby miała się zakończyć. Ilość sprzecznych opinii najróżniejszych osób i instytucji jest ogromna. W dodatku spór w większości przypadków ogranicza się do zachwalania lub całkowitej negacji kredytów walutowych. Na palcach jednej ręki można policzyć opinie, które starały się określić sytuacje w których danych kredyt był korzystniejszy w walucie a w których sytuacjach w złotówkach. Nie, cały spór ograniczył się tylko do dwóch obozów z których jedni twierdzili, że kredyty walutowe to samo zło a drugi obóz odżegnywał od czci i wiary kredyty złotówkowe. Po prostu Polska…

Od wielu lat staram się powtarzać, że finansach ( jak i w życiu) nie ma idealnych, jednoznacznych rozwiązań. Wynika to ze specyfiki gospodarki kapitalistycznej, co w jednym roku jest opłacalne to w drugim może przynosić straty. Co było dobre kiedyś, w przyszłości może okazać się kulą u nogi. Kapitalizm i oczywiście rynki finansowe to ciągła zmienność. Niektórzy parafrazują to mówiąc, że jedyną stałą rzeczą w finansach jest ciągła zmiana.Jak to ma się do naszych kredytów hipotecznych? Kredyty hipoteczne jako produkty finansowe również podlegają zmianą. Zmieniają się stopy procentowe, kursy walut, marże w bankach. Co dzisiaj jest dobrym rozwiązaniem za miesiąc może być już nieopłacalne. Dlatego też nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie i nigdy nie było. Można tylko określić warunki w jakich danych kredyt będzie bardziej lub mniej opłacalny i to postaram się w niniejszym artykule zrobić.

Zacznę od krótkiego cofnięcia się w czasie. W latach 2004-2008 zdecydowanym faworytem był kredyt walutowy i przeważnie udzielany w frankach szwajcarskich. Ta sympatia do franka klientów i doradców w tych czasach nie wynikała z jakieś miłości do Szwajcarów i ich przepięknej Szwajcarii tylko z konkretnych przesłanek finansowych. Marże jakie w tamtych czasach oferowały banki w CHF były średnio na poziomie 1-2% . Stopy procentowe CHF były znacznie niższe od stóp procentowych w PLN. To wszystko powodowało, że raty kredytów w CHF były znacznie niższe od analogicznych kredytów w złotówkach.  W dodatku spready walutowe ( różnica pomiędzy kursem kupna waluty a kursem sprzedaży) były wtedy w bankach na bardziej przyzwoitym poziomie, średnio 4-5% .  Dla przeciętnego klienta fakt, że ma o 300-400 złotych mniejszą ratę był na ogół jedynym i wystarczającym argumentem aby skorzystać z takiego kredytu. Oczywiście ryzyko istniało i to spore. W tych latach złotówka cały czas się umacniała, kredyty były uruchamiana po coraz niższych kursach frankach ale przecież kiedyś mogły zacząć rosnąć i faktycznie tak się stało. Jeśli ktoś załóżmy wziął kredyt 200 tyś po kursie 2,5 to znaczy, że jego kredyt to suma 80 tyś CHF. I jeśli po roku kurs zmienił się na 3,0 to gdyby nasz klient chciał cały kredyt spłacić to do spłaty miałby 80 tyś CHF * 3,0 = 240 tyś. Czyli stracił 40 tyś! Przerażające, prawda? To był koronny argument przeciwników kredytów walutowych i główny powód dla którego KNF w porozumieniu z NBP wprowadzała sukcesywnie ograniczenia w udzielaniu kredytów hipotecznych. Tyle że, diabeł tkwi w szczegółach… Nasz przykładowy klient straciłby te 40 tyś gdyby faktycznie musiał kredyt spłacić. A co jeśli on nadal kredyt spłaca regularnie i sumiennie? Teoretycznie jego rata powinna wzrosnąć, wszak wzrósł kurs franka. W praktyce jednak raty zostały na niezmienionym poziomie albo wzrastały nieznacznie. A spowodowane było to tym, że co prawda kursy wzrosły ale znacząco spadło oprocentowanie tych kredytów. Szwajcarzy obniżyli stopy procentowe swojej waluty do bardzo niskiego poziomu 0,2%.  Dlatego w latach 2005-2008 każdy profesjonalny doradca powinien zadać swoim klientom jedno podstawowe pytanie – jak długo zamierzają spłacać swój kredyt. Jeśli to był zakup nieruchomości na własne potrzeby z założeniem, że przynajmniej przez te 10-15 lat trzeba będzie ów kredyt spłacać to wszystko było w porządku. Jeśli jednak ktoś wziął taki kredyt kupując mieszkanie z myślą o szybkiej odsprzedaży ( inwestycyjnie) to po takim wzroście kursu z pewnością będzie głosił, że franki to najgorszy z możliwych kredytów…

Piszę o tym z jednego powodu. Często odwiedzają mnie klienci, którzy zaczynają rozmowę od stwierdzenia, że chcą kredyt w we frankach, niekiedy dodając że ich znajomi wzięli i są zadowoleni. Problem w tym, że w międzyczasie z kredytami walutowymi dosłownie wszystko się pozmieniało. Absolutnie nie można przenosić tego co było dwa, trzy lata temu na aktualną sytuację. Przede wszystkim, banki praktycznie przestały udzielać tego typu kredytów zdecydowanie bardziej preferując kredyty w euro. Aktualnie na rynku jest kilka banków, które udzielają kredytów w CHF przy czym praktycznie tylko jedną ofertę można brać poważnie pod uwagę. W pozostałych marże kredytu w CHF są tak duże, że taki kredyt jest droższy niż w EUR a niekiedy droższy i od złotówkowego! W dodatku to co uratowało klientów już posiadających kredyty w CHF, czyli niskie stopy procentowe, mogą być poważnym zagrożeniem dla osób chcących wziąć kredyt w CHF dzisiaj. Skoro w tej chwili są na tak niskim poziomie ( 0,2%) to prawdopodobieństwo wzrostu jest znacznie wyższe od dalszych spadków. Oprocentowanie takiego drogiego kredytu może jeszcze wzrosnąć! Z tego powodu franki szwajcarskie, jeszcze dwa lata temu niepodzielnie królujące na rynku kredytów hipotecznych zostały z niego praktycznie wyparte. Na placu boju pozostały kredyty walutowe w EUR i oczywiście kredyty złotówkowe.

Które aktualnie są bardziej opłacalne? Dzisiaj na to pytanie o wiele trudniej odpowiedzieć niż dwa lata temu. Jest zdecydowanie więcej zmiennych i rzeczy które należy wziąć pod uwagę. Zacznijmy od tego, że marże kredytów w EUR są dziś wyższe niż złotówkowych. Marże kredytów w EUR wynoszą średnio od 2 % do 3 %, tzn. znalazłbym przypadki niższych marż ( także i znacznie wyższych) ale uważam, że powinniśmy skupić się na typowych, realnych ofertach. Marże w PLN wynoszą aktualnie średnio od 1% do 2%.  Stopy procentowe obu walut jednak kształtują się na korzyść euro. Libor 3M EUR wynosi średnio 0,86%  a Wibor 3M 3,86%. Czyli jeśli mamy marżę naszego kredytu w EUR w wys. 3% to dodajemy do tego Libor ( 0,86%) i mamy nasze końcowe oprocentowanie - 3,86%.  Jeśli marża naszego kredytu w złotówkach wynosi 2% to dodajemy wibor 3M i mamy końcowe oprocentowanie - 5,86%. Spróbujmy wyliczyć jak wygląda rata kredytu  w wys. 200 tyś. na podanych przykładach oprocentowania  na 30 lat.  W PLN – 1181,16  W EUR – 986,91  Różnica na racie – 194,25.  Dwie „stówy” mniej to nie tak mało, każdy zaczyna w tym momencie liczyć, że co miesiąc 200 PLN to spora oszczędność. Niestety sprawa jest bardziej złożona. Aby wyliczyć ratę w EUR musiałem przyjąć jakieś kursy kupna i sprzedaży EUR. Przyjąłem kurs 3,8391/4,0360 z dnia 22.09.2010 z Banku PKO BP. Co to właściwie oznacza kurs kupna/sprzedaży dla posiadacza kredytu walutowego? Ano oznacza to, że nasze 200 tyś PLN jest przeliczane w chwili uruchomienia po kursie 3,8391 a spłata następuje po kursie sprzedaży czyli 4,0360. Przeliczmy; 200 tyś / 3,8391 = 52095,54 EUR.  I tyle wynosi kwota naszego kredytu walutowego – 52 tyś EUR. I załóżmy, że przychodzimy na drugi dzień do banku i mówimy, że już nam się znudził ten kredyt. Chcemy go spłacić i tak się szczęśliwie złożyło, że kursy są takie same jak w chwili uruchamiania kredytu. 52 tyś EUR * kurs sprzedaży 4,0360 = 210257,00. Te 10 tyś które tak nagle nam się pojawiło to jest ów spread… Ukryty koszt banku wynikający z widełek kursowych. Liczmy dalej. Nasza przykładowa rata kredytu walutowego była o 200 zł niższa od raty w złotówkach. Czyli 10 tyś / 200 PLN = 50. A więc po 4 latach i dwóch miesiącach zwróci nam się ów spread. W tym momencie widać już pierwszy wniosek związany z naszym zasadniczym pytaniem: „jakie kredyty są lepsze, walutowe czy złotówkowe?”. Jeśli ktoś ma świadomość, że kredyt spłaci w ciągu 4 lat trwania kredytu to nie tylko nic nie zyska ale może nawet stracić. Inna rzecz, że mój przykład jest przykładem wysoce teoretycznym. Zawsze należy porównywać ze sobą konkretne oferty. W rzeczywistości marże w EUR mogą być niższe a te w złotówkach wyższe. Spread również może być różny. Każdy bank ma swój własny. Należy także wziąć pod uwagę to czy bierzemy taki kredyt na 100% wartości nieruchomości czyli bez wkładu własnego. Wtedy jest wymagane ubezpieczenie brakującego wkładu i koszty takiego ubezpieczenia są teraz wysokie.

Aby jednak jeszcze bardziej zaciemnić obraz sytuacji to wspomnę o innym scenariuszu. Nasz przykładowy klient zdecydował się, że spłaci faktycznie swój walutowy kredyt w EUR ale po roku i w tym czasie kurs złotówki się umocnił. Przychodzi do banku a kurs już nie jest 4,0360 ale 3,5000.  Przez rok raczej wiele kapitału klient nie spłacił więc przyjmijmy te 52 tyś EUR. Czyli 52 tyś EUR * 3,5 = 182 tyś. No i proszę – prawie 20 tyś do przodu – czysty zysk! Tyle, że może być i odwrotnie... Są klienci którzy takie ryzyko rozważają i kalkulują. Jednak ważne aby byli świadomi tego co może ich czekać. Przy dużych kwotach kredytu, przynajmniej 300 tyś i więcej – warto rozważyć ofertę w EUR. Jednak zawsze należy to z kalkulatorem w ręku przeliczyć. Inaczej dziś się nie da.

Podsumowując, jednoznacznej odpowiedzi na postawione pytanie nie ma.  Nie mają racji ani przeciwnicy kredytów walutowych ani ich zagorzali zwolennicy, wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Od kwoty kredytu jaką bierzemy i warunków jakie otrzymamy w banku. I zawsze należy uwzględnić nasze plany związane z nieruchomością. Czy planujemy ją sprzedać za 2-4 lata czy też najszybciej rozstaniemy się z tym kredytem za 10-15 lat albo i dłużej. I przede wszystkim, od poziomu ryzyka jaki jesteśmy w stanie zaakceptować. Znałem ludzi którzy przez kilka lat płacili bardzo korzystne raty we frankach i kiedy przez rok przyszło im płacić wyższe pomstowali na czym świat stoi zapominając, że wcześniej płacili znacznie mniej. Takie osoby nie powinny brać kredytów walutowych. Jeśli jednak ktoś bierze duży kredyt rzędu 500 tyś to wtedy różnica na racie może być nawet 600-700 PLN ( przy dużych kwotach można też uzyskać lepsze warunki w banku) Kiedy jeszcze poziom dochodów jest na tyle wysoki, że okresowe zmiany rat nie robią dla jego budżetu różnicy to jak najbardziej taka osoba powinna rozważyć wariant kredytu w EUR.

Na zakończenie powtórzę jeszcze raz, każdą sytuację należy rozważyć indywidualnie i wtedy może się okazać, że dla jednych osób jedynym sensownym rozwiązaniem jest kredyt złotówkowy a dla innych najlepsze rozwiązanie to kredyt walutowy.

 

Radosław Kwiatkowski

 Doradca Finansowy

Open Finance S.A.

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 507006459

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście