Świadectwo energetyczne mieszkania – co warto o nim wiedzieć

Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która została wprowadzona w roku 2023, ustanowiła ważne zmiany w przepisach dla właścicieli nieruchomości. Zgodnie z nowymi wytycznymi w przypadku mieszkań w bloku oraz domów jedno- lub wielorodzinnych w określonych sytuacjach niezbędne będzie sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej.

Właściciel lub zarządca budynku, części budynku albo osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:

• zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
• zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• wynajmowanego.

Obowiązek wykonania świadectwa energetycznego nie dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości. Będąc posiadaczem domu lub mieszkania bez zamiaru sprzedaży albo wynajmu lokalu, nie musimy posiadać certyfikatu energetycznego.

Świadectwo energetyczne mieszkania – co to jest?

Świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania lub świadectwo (certyfikat) energetyczne to dokument zawierający ocenę energetyczną nieruchomości. Określa on wartość zapotrzebowania danego budynku lub jego wydzielonej części na energię wykorzystywaną do ogrzewania mieszkania, zużycie wody, klimatyzacji, wentylacji, oświetlenia i innych systemów. Dokładnie certyfikat energetyczny umożliwia oznaczenie, ile energii w skali roku potrzebne jest na utrzymanie danego lokalu i ile to kosztuje.

Do czasu nowelizacji przepisów prawo nie określało żadnego sposobu zmuszającego właściciela nieruchomości do udzielenia informacji nabywcy lub wynajmującemu o kosztach utrzymania domu. Przepisy unijne doprowadziły do tego, że obecnie w określonych sytuacjach niezbędne jest wykonanie świadectwa energetycznego mieszkania.

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków wymienia kilka przykładów nieruchomości, które są zwolnione z obowiązku przedstawienia certyfikatu energetycznego (art. 3 ust. 4), np.:

• budynki wpisane do rejestru zabytków;
• obiekty sakralne;
• budynki letniskowe – przeznaczone do użytkowania przez maksymalnie 4 miesiące w roku;
• budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.

Warto wiedzieć, że prawo nie działa wstecz, co oznacza, że przepisy dotyczące świadectw energetycznych nie obejmują umów najmu lub sprzedaży nieruchomości zawartych przed 28 kwietnia 2023 roku.

Świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania w bloku – kiedy potrzebne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania jest obowiązkowe nie tylko dla właścicieli domów jednorodzinnych lub wielorodzinnych, ale również dla lokali w blokach. Każdy, kto chce wynająć lub sprzedać mieszkanie, musi sporządzić taki dokument. Dodatkowo na mocy nowych przepisów wprowadzony został obowiązek informowania o posiadaniu certyfikatu energetycznego już w ogłoszeniu zbycia lub najmu w sytuacji, gdy dla całego lub części budynku taki dokument już został sporządzony.

Przekazanie świadectwa energetycznego jest obowiązkowe w momencie realizacji transakcji, jaką jest zakup mieszkania na rynku wtórym. Dokument musi zostać przekazany nabywcy w momencie sporządzania aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności lub prawa do lokalu spółdzielczego. W ustawie określono, że notariusz musi w akcie notarialnym odnotować przekazanie certyfikatu energetycznego mieszkania. W przypadku niewręczenia dokumentu nabywcy sprzedawca lokalu zostaje pouczony przez notariusza i poinformowany o karze grzywny wiążącej się z niewykonaniem tego obowiązku.

Według nowelizacji ustawy „właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:

• świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu”.

Jak wykonać świadectwo energetyczne mieszkania?

Świadectwo energetyczne mieszkania to dokument, który może być wystawiony tylko przez osoby do tego uprawnione, czyli audytorów energetycznych. Wykaz osób upoważnionych do sporządzania certyfikatów energetycznych znajdziemy na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Dokument może być dostarczony w formie papierowej lub elektronicznej. Koszt świadectwa energetycznego utrzymuje się na poziomie od 400 do 1 000 zł w zależności od lokalizacji budynku. Ważność dokumentu wynosi 10 lat.

Właściciel mieszkania w bloku, który potrzebuje certyfikatu energetycznego, musi w tej sprawie udać się do administracji lub spółdzielni. Natomiast właściciel domu jedno- lub wielorodzinnego musi samodzielnie zlecić wykonanie takiego dokumentu.

Do przygotowania certyfikatu energetycznego potrzebne są następujące dokumenty:

• projekt architektoniczno-budowlany z opisem technicznym;
• projekt instalacji c.o. i c.w.u.;
• dokumentacja instalacyjna klimatyzacji, jeśli taka istnieje w budynku;
• dokumentacja oświetlenia wbudowanego – tylko dla budynków użyteczności publicznej;
• dokumentacja instalacji wentylacyjnej – tylko w przypadku wentylacji mechanicznej;
• dokumentacja lub dane techniczne zainstalowanych w budynku urządzeń i systemów tj. kolektory słoneczne, rekuperator, gruntowy wymiennik ciepła itp.

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe tylko dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą je przeznaczyć na sprzedaż lub wynajem. Dzięki takiemu dokumentowi można się dowiedzieć, ile energii potrzebne jest w skali roku na utrzymanie danego mieszkania.