Kredyt na wkład własny. Czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny pozwala sfinansować zakup mieszkania lub domu oraz nabycie innych nieruchomości. Jest to zobowiązanie celowe, długoterminowe, które opiewa na wysoką kwotę. Jest jednym z najtrudniejszych do uzyskania kredytów, które dodatkowo wymaga posiadania wkładu własnego. Najczęściej może on wynosić 10 lub 20% wartości nieruchomości, jest to pewna forma zabezpieczenia dla banku. Czy kredytem można sfinansować wkład własny?

W maju 2022 roku średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 346,49 tys. zł i była wyższa w ujęciu rocznym o 8,4%. Duże zróżnicowanie dynamiki w kredytach mieszkaniowych jest widoczne w przedziałach kwotowych określających wartość zobowiązań. Dodatnie wartości sprzedaży kredytów mieszkaniowych w ujęciu liczbowym i wartościowym dotyczyły tylko kredytów z przedziału powyżej 500 tys. zł, w ujęciu liczbowym (+4,5%) oraz w ujęciu wartościowym (+7,7%). W pozostałych przedziałach kwotowych popyt był mniejszy.

W maju 2022 roku banki udzieliły bardzo mało kredytów mieszkaniowych, było ich tylko 13 642. W ujęciu wartościowym ich suma wyniosła 4,727 mld zł (źródło: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/752193/najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-newsletter-kredytowy-bik-2022-06-23). Aby zaciągnąć taki kredyt, należy posiadać wkład własny.

Czym jest wkład własny?

Wkład własny w kredycie hipotecznym to udział, jaki kredytobiorca musi ponieść przy zakupie nieruchomości sfinansowanym przez bank. Zakup domu czy mieszkania finansowany kredytem mieszkaniowym wymaga wysokiej zdolności kredytowej, dobrej historii kredytowej oraz zgromadzenia oszczędności na pokrycie wkładu własnego. Nieruchomość może być sfinansowana z udziałem kredytu hipotecznego tylko do 80% jej wartości. Oznacza to, że wnioskujący o takie zobowiązanie musi posiadać od 10 do 20% wartości mieszkania, które wpłaci do banku jako wkład własny.

Obecnie po wprowadzeniu i znowelizowaniu Rekomendacji S otrzymanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest niemożliwe. Konieczność wpłaty wymaganej sumy przy wnioskowaniu o kredyt na mieszkanie wynika z potrzeby chronienia kredytobiorców przed nadmiernym zadłużaniem. W przypadku braku wymogu wkładu własnego nabywca mieszkania zadłużałby się na pełną wartość mieszkania. To zwiększałoby kredyt i wydłużało jego okres spłaty, a także podwyższało ratę kredytu. Im wyższy wkład własny wpłaci kredytobiorca, tym mniejsze będą koszty kredytu, ponieważ mniejsza jest suma kredytowania.

Kredyt gotówkowy na wkład własny – czy jest możliwy?

Wysokość wkładu własnego określają regulacje prawne wprowadzone w 2014 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego w postaci tzw. Rekomendacji S. Obecnie kredyt hipoteczny z wkładem własnym wymaga uzbierania 20% oszczędności. Niektóre banki obniżają go do 10%, jednak w zamian wprowadzają dodatkowe opłaty i wymagają obowiązkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Zasady udzielania kredytu hipotecznego uregulowane są w ten sposób, że nie jest możliwe wzięcie pożyczki, ani kredytu gotówkowego na wkład własny. Dodatkowo bank wymaga potwierdzenia od kredytobiorcy, że środki wpłacone jako wkład własny nie pochodzą z pożyczki ani z kredytu. Każde zobowiązanie zaciągnięte przez wnioskującego jest wpisane do bazy BIK, którą bank sprawdza przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Jeśli kredytodawca dowie się, że kredytobiorca skorzystał z kredytu gotówkowego na wkład własny, może wyciągnąć wobec niego konsekwencje prawne za poświadczenie nieprawdy, a nawet zerwać z nim umowę kredytową.

Wkład własny – inne możliwości jego zdobycia

Kredytobiorca nie może skorzystać z kredytu na wkład własny, jednak w formie zabezpieczenia zobowiązania może wykorzystać inne opcje. W przypadku braku oszczędności jako wkład własny może być wykorzystana darowizna od najbliższej rodziny. Trzeba jednak ją zgłosić do urzędu skarbowego, jeśli przekroczy kwotę 9 637 zł. Zamiast kredytu na wkład własny jako zabezpieczenie może służyć inna nieruchomość, niekoniecznie musi to być dom należący do kredytobiorcy. Może to być np. dom rodziców, ale tylko w przypadku, gdy wyrażą oni na takie rozwiązanie zgodę. Jako wkład własny może być również potraktowana działka budowlana. Alternatywą dla kredytu gotówkowego na wkład własny mogą być środki na koncie IKE, IKZE lub PPK, jednak należy pamiętać, że muszą one zostać zwrócone w ciągu 15 lat. W formie zabezpieczenie można wykorzystać także zastaw na obligacjach lub innych papierach wartościowych.

Kredyt na wkład własny – co nie może być wkładem własnym?

Kredyt na wkład własny nie wchodzi w rachubę przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Niestety, są także inne opcje, których nie zaakceptuje bank w formie zabezpieczenia. Jedną z nich jest nieruchomość, której współwłaścicielem jest kredytobiorca. Bank może zaakceptować takie rozwiązanie tylko w sytuacji, gdy drugi współwłaściciel budynku wyrazi zgodę na obciążenie hipoteki. Jako wkład własny nie mogą zostać przedstawione także towary luksusowe ani drogocenne kamienie. Dodatkowo w formie zabezpieczenia banki nie akceptują elementów majątku ruchomego jak dzieła sztuki, biżuteria itp.

Kredyt gotówkowy na wkład własny nie będzie akceptowany w żadnym banku. Co więcej, jeśli kredytodawca dowie się o takim przypadku, wtedy kredytobiorcy grożą konsekwencje prawne lub zerwanie umowy kredytowej. Pamiętajmy, że wpłatę wkładu własnego trzeba udokumentować, a do tego potwierdzić, że  środki nie pochodzą z kredytu lub pożyczki.