Wyliczanie zdolności kredytowej, wskaźniki przy zaciąganiu kredytu

Nie popełniaj błędu „wyliczania sobie zdolności kredytowej” bez uprzedniego spotkania i rozmowy z doświadczonym i przygotowanym doradcą kredytowym.

Jeśli zakładasz, że masz zdolność kredytową bo kiedyś słyszałeś, że rata kredytu nie może przekroczyć np.  1/3 dochodu brutto, nie zaczynaj procesu zakupu nieruchomości od szukania domu, który będzie się mieścił w takim przedziale. Wyniki wyliczenia zdolności kredytowej mogą się bowiem różnić od Twoich założeń. Ważne jest również, aby w obliczeniach kredytowych ująć kwotę raty jaką możesz płacić miesięcznie.

Jeśli nie wiesz w jaki sposób wyliczyć komfortową kwotę raty, powinieneś zacząć od analizy swoich aktualnych obciążeń. Jeśli płacisz czynsz najmu w wysokości na przykład 1 500 zł miesięcznie i jest to dla Ciebie komfortowa kwota, to jest to również dobra kwota w odniesieniu do raty kredytu. Jeśli jednak co miesiąc walczysz, żeby zapłacić te 1 500 zł, wówczas może powinieneś zmniejszyć rozmiary zadłużenia do takiej kwoty, przy której nie będziesz się stresował wykonując przelew na spłatę raty kredytu.

Z drugiej strony, może płacisz 1 500 zł miesięcznie, ale uważasz, że mógłbyś spokojnie płacić 3 000 zł miesięcznie. Jeśli ta kwota Ci odpowiada, wówczas możesz również rozważyć tę kwotę.

Banki udzielając kredytu dokonują wielu analiz. Między innymi zakładają co by się stało, gdyby zmieniły się warunki finansowe. Między innymi używają terminu „szok spłaty”, który stanowi  procent różnicy między kwotą, którą spłacasz teraz, a kwotą, którą miałbyś spłacać w nowych warunkach. Większość ofert kredytowych nie zakłada jednak warunku dla szoku spłaty, ale dla tych, które go posiadają, najczęstszy wzrost wynosi 150%. Na przykład, jeśli jesteś przyzwyczajony do spłaty 1 500 zł, maksymalna kwota szoku spłaty wynosi 150% z 1 500, czyli 2 250. Nawet jeśli mógłbyś czuć się dobrze płacąc dwa razy tyle, ile płacisz teraz, warunki dotyczące wzrostu opłat wskazują, że jest to duże ryzyko dla banku.

Jeśli w ogóle nie masz pomysłu na to, jakiej wysokości powinna być Twoja rata, powinieneś porozmawiać ze swoim doradcą finansowym. Poproś o wyliczenie zdolności kredytowej, na podstawie Twoich wskaźników zadłużenia dla kredytu na dom. Na podstawie otrzymanych od Ciebie informacji, obecnych stawek oprocentowania, składek na ubezpieczenie oraz podatku od nieruchomości, doradca wyliczy kwotę, którą bank może Ci pożyczyć. Wnioskując o kredyt nie umniejszaj kwoty w Twoim wniosku kredytowym, a także nie aplikuj o coś, czego tak naprawdę nie chcesz. Wnioskowana kwota powinna odpowiadać Twoim potrzebom.

Od kiedy wskaźniki zadłużenia są używane w procesie przyznawania kredytu, by sprawdzić zdolności do spłaty, system ocenia cały obraz sytuacji Klienta od razu. Jeśli Twoje wskaźniki wynosiły ponad standard, w przypadku wielu ofert kredytowych, możliwe jest, że bank zmniejszyłby kwotę, którą byłby gotów pożyczyć. A to dlatego, że wyższe wskaźniki wskazują na większe prawdopodobieństwo późniejszych opóźnień w spłacie.

Banki przyznając kredyty bazują również na analizie historii kredytowej kredytobiorcy. Jeśli scoring kredytobiorcy jest wysoki, wówczas możesz oczekiwać, że Twoje wskaźniki będą lepsze.

Również ważnym czynnikiem są rezerwy. Rezerwy to aktywa kredytobiorcy, które zostaną wykorzystane po zamknięciu transakcji i mogą obejmować inne rzeczy niż gotówka w banku, tj. udziały, fundusze, czy konta emerytalne. Im wyżej szacowane są Twoje rezerwy, tym większe bezpieczeństwo transakcji dla banku.

Kolejna rzecz to udział Twojego kapitału w nieruchomości albo stosunek pożyczki do wartości nieruchomości, czyli LTV. Jeśli wpłacasz wyższy wkład własny, wówczas możesz pożyczyć trochę więcej niż Ci się wydawało, że możesz.

Jedno słowo przestrogi: wielokrotnie zdarzyło się, że kredytobiorcom wyznaczało się znacznie wyższą zdolność kredytową niż ich poziom komfortu. Nie będzie to fajna zabawa, jeśli nie będziesz mógł później spać w nocy zamartwiając się spłatą. Jednak jeśli czujesz się pewnie w kwestii Twojej zdolności do spłaty, absolutnie nie pozwól by wskaźniki zmanipulowały Twoje poszukiwania domu marzeń.

Skontaktuj się z autorem porady

Zadzwoń: 509261909

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście