REMONT na kredyt czy może z własnych środków?

To samo pytanie możesz zadać kupując mieszkanie z rynku pierwotnego w kwestii wykończenia tego mieszkania. Na rynku wtórnym czeka jednak więcej niespodzianek niż na rynku pierwotnym, bo nigdy nie wiadomo czy z mieszkania wymagającego odświeżenia nie wyniknie gruntowny remont.

 

Jakie korzyści masz z doliczenia środków na remont lub wykończenie do kwoty kredytu hipotecznego?

 

[1] Przede wszystkim lepsze LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Tym samym w wielu przypadkach oznacza to lepsze warunki cenowe kredytu.

 

Przykład:

Kupujesz od dewelopera mieszkanie za 300.000 zł.

Chcesz na wykończenie mieszkania przeznaczyć 80.000 zł.

Posiadasz środki własne w kwocie 110.000 zł.

 

Opcja pierwsza

Odkładasz ze swoich środków 80 tys. na poczet wykończenia mieszkania. Zostanie Ci 30.000 zł, które dajesz jako wkład własny do kredytu. Zaciągasz kredyt na kwotę 270.000 zł z 10% wkładem własnym. Będzie to kredyt z niskim wkładem własnym (LTV 90%), a to oznacza mniejszą dostępność banków i wyższą marżę. Całą kwotę kredytu bank przeleje do dewelopera.

 

Opcja druga

Ubiegasz się o kredyt hipoteczny na dwa cele, zakup od dewelopera oraz na wykończenie.

 

Dodajesz cenę zakupu 300.000 zł do kosztorysu wykończenia 80.000 zł, co daje razem koszt inwestycji 380.000 zł i od tej kwoty liczysz wkład własny.  Nadal angażujesz 110.000 zł środków własnych, co daje ok 29% wkładu własnego. Nie dzielisz jednak środków własnych częściowo na zakup, częściowo na wykończenie, ale całość angażujesz na poczet ceny nabycia u dewelopera. Na wykończenie w całości środki wypłaci Tobie bank.

 

Kwota kredytu w drugim wariancie pozostaje bez zmian 270.000 zł, ale będą dwa cele, na zakup od dewelopera 190.000 zł (110 tys. poszło z Twoich środków) oraz na Twoje konto na wykończenie 80.000 zł.

 

W obu wariantach angażujesz 110.000 zł własnej gotówki i zaciągasz kredyt na 270.000 zł, ale w opcji pierwszej warunki cenowe są dla kredytu na 90% LTV, a w opcji drugiej dla kredytu na 80% LTV.

 

 

[2] Druga niewątpliwa korzyść kredytowania wykończenia lub remontu to fakt, że w ogóle uzyskasz środki na ten cel. Ma to szczególne znaczenie, gdy i tak startujesz z niskim wkładem własnym do kredytu.

 

Przykład:

Kupujesz mieszkanie od dewelopera za 300.000 zł.

Posiadasz środki własne w kwocie 40.000 zł.

Masz dwie opcje do wyboru.

 

Opcja 1

Kredyt w kwocie 270.000 – 260.000 zł tylko na zakup z wkładem własnym 30.000 – 40.000 zł.

Będzie to kredyt z niskim wkładem własnym. Nawet jak zaangażujesz tylko 10% wkładu własnego tj. 30.000 zł, to z kwoty 10.000 zł, która Ci zostanie nie wykończysz mieszkania. Oczywiście możesz planować odłożenie środków z dochodów bieżących lub spodziewać się napływu gotówki z innego źródła.

 

Opcja 2

Doliczasz do ceny zakupu 300.000 zł kosztorys wykończenia na kwotę 80.000 zł. Koszt inwestycji wyniesie 380.000 zł. Angażujesz środki własne na poziomie 10% w kwocie 38.000 zł oraz zaciągasz kredyt w kwocie 342.000 zł (LTV 90%). Bank wypłaci kwotę 262.000 zł na konto dewelopera oraz 80.000 zł na Twoje konto na wykończenie.

 

W obu opcjach kredyt jest na podobnych warunkach cenowych z wkładem własnym ok 10%, ale w opcji drugiej decydując się na wyższą kwotę kredytu masz dodatkowo zapewnione środki na wykończenie.

 

 

 

To w takim razie jakie są minusy kredytowania remontu lub wykończenia?

 

 

[1] Kosztorys wykończenia lub remontu trzeba zrobić już na etapie składania wniosku kredytowego.  

 

Sporządzenie kosztorysu remontu czy wykończenia nie jest rzeczą trudną. Robisz kosztorys na druku bankowym. Problemem jest tylko to, że musisz zadeklarować co zrobisz i ile to będzie kosztowało na etapie składania wniosku kredytowego, gdy jeszcze prawdopodobnie nie masz wybranej ekipy remontowej i nie ustaliłeś kosztu robocizny oraz materiałów. Nawet kalkulując koszty na podstawie cen sklepowych finalnie ceny mogą Cię zaskoczyć. Możesz wielu elementów nie uwzględnić, wybrać finalnie zupełnie inne produkty, ceny mogą się zmienić itd.  

 

Bank nie potrzebuje faktur i rachunków, ale rozliczy Cię według kosztorysu i sprawdzi, czy wszystko zostało zrobione. Jeśli na podłogi zadeklarowałeś 15.000 zł to po prostu mają być zrobione i bank „rozliczy” kwotę 15 tys. niezależnie czy wydałeś faktycznie 12 tys. czy 20 tys. zł.

 

Zawsze dobrze jest, gdy masz dodatkową gotówkę, którą będziesz w stanie dołożyć w przypadku niedoszacowania kosztorysu bankowego. Do tego dochodzą jeszcze koszty typowego wyposażenia mieszkania, na które już bank pieniędzy nie daje.

 

 

[2] Musisz trzymać się terminów!

 

Kredytując remont czy wykończenie deklarujesz w ciągu ilu miesięcy zakończysz prace i bank termin rozliczenia wpisuje do zobowiązań w treści umowy kredytowej.

 

Jeśli się „nie wyrobisz” to musisz zawnioskować do banku o aneks do umowy kredytowej i przesunięcie terminu tłumacząc z czego to wynika.

 

O dobrą ekipę remontową nie jest łatwo i jeśli nie jesteś „złotą rączką” być może będziesz musiał zaczekać, mogą się przesuwać terminy itd.  Możliwa jest też sytuacja, że będziesz niezadowolony i zwyczajnie zmienisz wykonawcę w trakcie.

 

Teoretycznie pół roku na remont czy wykończenie to bardzo dużo czasu, ale wystarczy, że problem z dostępnością firmy remontowej, konieczność oczekiwania na produkty wymagające zamówienia i już termin może się okazać „na styk”. 

 

 

[3] Nie możesz zmienić zdania!

 

Gdy finansujesz remont lub wykończenie kredytem musisz trzymać się zadeklarowanego zakresu prac. Jeśli zadeklarowałeś stałą zabudowę w przedpokoju, to ma być to zrobione. Kosztorys jest uwzględniany w wycenie rzeczoznawcy, więc każda zmiana już po udzieleniu kredytu jest problemem. Gdy planowałeś wyremontować kuchnię i łazienkę to musisz się z bankiem z tego rozliczyć, nawet gdyby całość środków pochłonął remont jednego pomieszczenia.

 

Jeśli masz własne środki na remont lub wykończenie to masz elastyczność działania. Możesz zmienić zdanie co i jak chcesz zrobić. Szczególnie przy remoncie ma to znaczenie, bo kupując mieszkanie na rynku wtórnym, które ma już swoje lata, dopiero gdy zaczynasz remont okazuje się jaki będzie konieczny zakres. Mogą wyjść kwestie niewidoczne „gołym okiem”.  

 

Mając własne środki możesz remont robić „na raty”. Jeśli okaże się, że pieniędzy wystarczy tylko na odmalowanie mieszkania i remont łazienki, to remont kuchni możesz odłożyć w czasie nawet, jeśli też była w planach.

 

 

Autor wpisu

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
W: Ekspertka.pl
T: 607-212-013 | [email protected]