Ważne zapisy w umowach kredytów hipotecznych

Oprocentowanie kredytu i promocje dotyczące niskiej marży kredytu

Na oprocentowanie kredytu składa się suma podstawowej stopy rynkowej i marży banku. Marża banku powinna być określona w umowie kredytowej i powinna być stała. W przypadku kredytu złotowego stopą rynkową jest WIBOR.

Przy tak ustalanym oprocentowaniu kredytu masz pewność, że jego zmiana zależy tylko od zmiany stóp rynkowych.

Zdarzają się przypadki, kiedy oprocentowanie kredytu uzależnione jest od decyzji zarządu banku. W takim przypadku nigdy nie masz pewności, jak będzie wyglądało oprocentowanie kredytu – może się okazać, że stopy procentowe na rynku maleją, a bank nie zmienia oprocentowania kredytu.

Banki stosują promocje polegające na oferowaniu kredytów z niższym oprocentowaniem. Zazwyczaj warunki promocyjne dotyczą pierwszych lat od podpisania umowy kredytowej. Po tym okresie oprocentowanie wzrasta do oferty standardowej. Możliwe są również sytuacje, gdzie bank uzależnia oniżenie ceny kredytu od skorzystania z dodatkowych produktów. W takich sytuacjach obniżce zazwyczaj towarzyszy zapis, że cena kredytu powróci do standardowego poziomu, jeśli zrezygnujesz z dodatkowych produktów banku.

Warto dokładnie zapoznać się z taką promocją i zweryfikować, jaka marża będzie obowiązywała po okresie promocyjnym.

Tabela opłat i prowizji i ubezpieczenia

Pamiętajmy, że długoletni kredyt hipoteczny to nie tylko początkowe koszty zapisane w umowie kredytowej (oprocentowanie, prowizje i ubezpieczenia), ale również inne opłaty. Zapisane są one w tabeli opłat i prowizji, która  może się zmieniać. W bankowych tabelach opłat i prowizji zapisane są również opłaty związane z przewalutowaniem kredytu lub opłatami za wcześniejsza spłatę kredytu. Jeżeli bank za te czynności w danej chwili nie pobiera opłat, to nie znaczy, że w późniejszym okresie opłaty się nie zmienią.

Coraz częściej banki nie pobierają prowizji z tytułu udzielonego kredytu. Zamiast tego proponują różnego rodzaju ubezpieczenia: ubezpieczenie od utraty pracy, od utraty wartości nieruchomości, ubezpieczenie na życie albo OC. Generalnie ubezpieczenie jest korzystniejsze niż prowizja, ponieważ w zależności od rodzaju pakietu chroni klienta – prowizja nie daje nic.

Transze kredytu

Bardzo ważnym elementem oprócz kosztów kredytu są zapisy w umowach kredytowych, które mają wpływ na jego wypłatę. Jest to bardzo ważne zwłaszcza w przypadku kredytów wypłacanych w transzach, kiedy przy każdej wypłacie części kredytu musimy spełnić postawione przez bank warunki. 
W większości przypadków kredyty wypłacane w transzach to tzw. kredyty budowlano - hipoteczne przeznaczone na budowę domów we własnym zakresie.

Banki uzależniają wypłatę kolejny transz od postępu robót budowlanych. Trzeba to odpowiedni udokumentować: przesłać zdjęcia inwestycji lub zlecić inspekcję. Rozliczenie transzy może dodatkowo nastąpić poprzez przedstawienie w banku dziennika budowy, a także rachunków i faktur za wykonane prace.

Oprócz kredytów budowlano hipotecznych są również inne kredyty wypłacane w transzach. Zazwyczaj są to kredyty, które mają kilka celów, na przykład kredyt na zakup mieszkania i jego wykończenie. Warto pamiętać, że bank może wypłacić w pierwszej kolejności środki na zakup mieszkania, a część przeznaczoną na wykończenie uzyskamy np. po przedstawieniu aktu własności mieszkania.

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 500280218

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście